나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20015 [1] 경기도 남양주시 일패동 산35-6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원감정 · 평가일 2026.01.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 일패동 소재 "청원중고등학교야구장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근 간선도로 및 버스정류장까지의 거리 및 노선수 및 운행간격 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 공히 인접토지 대비 완경사인 부정형 토지로서 현재 자연림 상태로 일부는 지상에 분묘가 소재함.

인접 도로상태

본건 공히 지적도상 맹지이나, 도보 통행은 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 토지거래 계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025- 1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

제시목록 외의 물건

본건 공히 지상에 자생하는 수목 소재함.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"의 "그 밖의 사항"란을 참조 하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각, 맹지임
2. 지분매각임, 일괄매각부동산 전부에 대하여 공유자우선매수청구 가능하고 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
3. 목록1번 지상에 제시외 분묘 소재하고, 분묘로 인해 사용 수익에 제한받는 경우 토지단가는 131,000원/㎡임
4. 목록2번 지상에 제시외 분묘 소재하고, 분묘로 인해 사용 수익에 제한받는 경우 토지단가는 125,000원/㎡임
5. 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20015 (1)

소재지: 경기도 남양주시 일패동 산35-6

용도: 임야

감정가: 612,183,500원

토지면적: 6645.00㎡ (약 2010.36평)

토지 지분: 3322.5㎡ (약 1005.18평) (전체 면적의 1/2 지분으로 추정)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

주변 환경:

본건은 경기도 남양주시 일패동에 소재하며, 주변은 임야, 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 인근에 "청원중고등학교야구장"이 위치하고 있음.

교통 상황:

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로 및 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준임.

도로 상태:

지적도상 맹지이나, 도보 통행은 가능한 상태임.

주요 개발 계획:

본건은 왕숙2 공공주택지구 개발 사업 예정지 인근에 위치하며, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됨.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 공익용산지(보전산지), 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 각종 제한이 따름.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리:

등기부상 말소 기준 권리는 2024년 11월 4일 접수된 3번 최갑희 지분 가압류 (채권자: 이승아, 2억원)임.

등기부상 채권 총액:

등기부 채권 총액은 200,000,000원임.

소멸되는 권리:

채권자인 이OO의 강제경매 개시 결정으로 인해, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없다면 대부분의 등기부상 권리(가압류, 가처분 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수할 권리:

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨. 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 명시가 없으나, 통상적인 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 소멸됨. 다만, 지상권 등 등기부상 표시되지 않은 권리가 존재할 가능성은 배제할 수 없음.

1.3. 상권분석

지역 특성:

본건은 임야, 농경지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 현재 개발보다는 자연 녹지 및 임야의 성격이 강함.

잠재적 가치:

대규모 택지 개발 사업인 왕숙2 신도시와 인접해 있어, 향후 주거 및 상업 용지 개발에 따른 시너지 효과를 기대해 볼 수 있음.

1.4. 생활정보

주변 편의 시설:

근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나, 도심지 대비 편의시설의 접근성은 보통 수준임.

교통 편의성:

차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 보통 수준임.

자연 환경:

주변이 임야와 녹지지역으로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으며, 등산 및 야외 활동이 용이한 조건을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각:

본건은 전체 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필수적임. 공유자 우선매수 신고 가능성이 있어 입찰 경쟁이 복잡해질 수 있음.

맹지:

지적도상 맹지에 해당하여 건축 등 토지 이용 시 도로와의 관계 설정에 제약이 따를 수 있음. 도보 통행은 가능함.

분묘기지권:

토지 지상에 분묘가 소재하고 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 토지 사용 및 수익에 제한이 발생할 수 있음. 분묘로 인해 사용 수익에 제한을 받는 경우, 토지 단가가 감정가 대비 하락할 수 있음.

토지 이용 계획 및 규제:

도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 보전산지 등 다수의 토지 이용 규제가 적용되어 토지의 활용도가 제한적임.

계획된 혐오시설 및 민원 가능성:

본건과 인접한 이패동 일대에 자원회수시설(소각장) 및 자원순환종합단지가 조성될 예정으로, 이에 대한 주민들의 우려와 민원이 제기된 바 있음. 이는 향후 지역 가치 및 거주 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 일패동에 위치한 임야 지분 경매 물건으로, 대규모 택지 개발 지역(왕숙2 신도시) 인근에 위치하여 장기적인 개발 잠재력을 가지고 있음. 그러나 맹지, 지분 매각, 분묘기지권의 불분명성, 다수의 토지 이용 규제 등 투자에 앞서 신중한 검토가 필요한 요소들이 다수 존재함. 특히, 주변 지역에 계획된 자원회수시설(소각장) 등으로 인한 민원 및 가치 하락 가능성을 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 신도시 개발 지역 인근에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 자연 녹지 지역으로 쾌적한 환경 보유.

* 경매 물건으로 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각, 맹지, 분묘기지권 불분명, 토지이용규제 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 정확한 예상 입찰가 산출은 제한적임. 감정가(612,183,500원)를 기준으로, 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함. 특히, 공유자 우선매수권 행사 가능성과 분묘 문제 해결 비용 등을 감안하여 보수적인 입찰 전략 수립이 요구됨. 투자자는 해당 토지의 실제 이용 가능성과 관련 법규, 주변 시세 등을 면밀히 조사한 후 적정 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.