나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경80005 [1] 경기도 남양주시 의안로 176, 2203동 9층902호 (평내동,평내마을중흥에스-클래스) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY감정 · 평가일 2023.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 "백봉초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교, 공공 및 편익시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 평내호평역(경춘선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 20층 공동주택(아파트) 중 9층 902호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 계단식으로 등고평탄하게 조성된 대체로 사다리형에 가까운 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-10-06)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-10-06)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(남양주백봉초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(남양주신촌초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(남양주백봉초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -.

물건 비고

재매각
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

3.

1.1. 사건번호

남양주지원 2023타경80005 (1)

1.2. 소재지

경기도 남양주시 의안로 176, 2203동 9층902호 (평내동, 평내마을중흥에스-클래스)

1.3. 용도

아파트

1.4. 건물면적

전용면적 121.85㎡ (약 36.85평)

1.5. 토지면적

건물 토지 지분 75.853㎡ (약 22.95평)

1.6. 감정가

555,000,000원

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 특이사항

유동화물건, 재매각

2. 입지조건

3.

4.

2.1. 주위환경

본 건은 경기도 남양주시 평내동 소재 "백봉초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교, 공공 및 편익시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통

본 건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 평내호평역(경춘선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

2.3. 토지이용계획 및 제한

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m-25m), 중로3류(폭 12m-15m). 가축사육제한구역, 상대보호구역(남양주백봉초등학교, 남양주신촌초등학교), 절대보호구역(남양주백봉초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

4.

5.

3.1. 등기부 현황

* 등기부상 소유권자는 박상희이며, 2019년 2월 14일 매매로 소유권 이전 (매매가 329,000,000원)되었음.

* 말소기준권리는 2019년 2월 14일 신한은행 근저당 (226,160,000원)임.

* 이후 페퍼저축은행의 다수 근저당 및 남부천새마을금고, 신한카드, 서민금융진흥원의 가압류, 국민건강보험공단의 압류 등이 존재했으나 모두 말소 등기되었음.

* 등기부채권 총액은 669,973,507원이지만, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원임.

* 임대관계는 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 그 개요 및 비고란에는 상세 내용이 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

5.

6.

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 속한 평내마을중흥에스-클래스 3단지는 아파트 단지이며, 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능함. 평내호평역 인근으로 상업 및 편의시설 접근성이 양호함.

4.2. 아파트 단지 정보

평내마을중흥S-클래스 3단지는 2005년 4월에 사용 승인되었으며, 총 7개 동, 424세대로 구성되어 있음. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있으며, 총 주차대수는 195대임.

5. 생활정보

6.

7.

5.1. 교육 시설

* 본 건 북동측 인근에 백봉초등학교가 위치함.

* 또한 남양주신촌초등학교도 교육보호구역으로 지정되어 있어 도보 통학이 가능한 범위 내에 초등학교가 다수 소재함.

5.2. 편의 시설

* 인근 버스정류장 및 평내호평역(경춘선)을 통한 대중교통 이용이 편리함.

* 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있음.

6. 잠재적 리스크

7.

8.

6.1. 미상 정보

* 임대관계가 미상으로, 실제 점유 여부 및 임차인의 현황에 대한 추가 확인이 필요함.

6.2. 재매각 사유

* 본 건은 재매각 물건으로, 최초 입찰 참여자의 특별한 사정이나 해당 물건 자체의 문제점(예: 권리관계, 명도, 하자 등)이 있었을 가능성을 배제할 수 없으므로 주의 깊은 검토가 필요함.

6.3. 혐오시설

* 현재까지 확인된 주변 지도 및 정보 검색 결과, 본 건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 파악되지 않았음. 그러나 대규모 택지지구 내 아파트 단지로, 향후 개발 계획이나 주변 환경 변화에 대한 지속적인 관심이 필요함.

7. 종합 의견

8.

9.

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 평내마을중흥S-클래스 3단지 아파트로, 준수한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있음. 단지 규모가 적절하고, 평내호평역 이용이 가능하여 출퇴근 및 외부 활동에 유리한 점이 장점임. 권리관계는 대부분 말소 예정이나, 임대관계 미상인 점과 재매각 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 재매각이라는 점을 고려하여, 최초 입찰 시 어떤 문제점 때문에 유찰되었는지 면밀히 파악하고 접근하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

9.

10.

8.1. 역세권 아파트

평내호평역(경춘선) 이용이 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 양호함.

8.2. 생활 인프라

단지 주변 및 인근 지역에 학교, 상업시설, 공공시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있음.

8.3. 지역 내 브랜드 아파트

평내마을중흥S-클래스는 지역 내에서 인지도 있는 아파트 단지임.

8.4. 재매각 통한 기회

재매각 물건은 경우에 따라 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

10.

11.

감정가는 555,000,000원입니다.

최근 2026년 7월에 거래된 84.9272㎡ (약 25.7평) 면적의 아파트 매매가는 38,900만원에서 43,000만원 사이로, 평당 약 1,513만원에서 1,673만원 수준입니다.

본 건의 전용면적은 121.85㎡ (약 36.85평)으로, 이를 기준으로 환산하면 약 557,600,000원에서 616,700,000원 범위의 시세가 예상됩니다.

본 건은 재매각 물건으로, 일반적으로 시세 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

따라서, 제시된 감정가와 최근 시세, 그리고 재매각 물건의 특성을 고려할 때, 예상 입찰가는 530,000,000원 ~ 560,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%입니다. 감정가 555,000,000원을 기준으로 할 경우, 보증금은 111,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.