나이스옥션 법원경매 고양 2026타경160 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 3-14 101동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류감정 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 '안곡고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 소규모 공장, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 본건 북동측 인근의 성석로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2014.11.28.인 철근콘크리트구조 박공지붕 지상4층 공동주택(다세대주택) 통칭 '삼성캐슬'101동 중 1층 102호로서, 외벽: 드라이비트 마감 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등 창호: PVC(하이)샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남측 하향 완경사의 사다리형 토지로서, 현황 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약9m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 3-14번지에 위치한 다세대주택 101동 1층 102호임.

본 물건의 사건번호는 고양지원 2026타경160 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됨.

건물은 2014년 11월 28일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 본건은 그중 1층 102호임.

건물명은 '삼성캐슬'로 통칭됨.

감정평가액은 233,000,000원 (2억 3,300만원)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상임.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO임.

* 사건번호: 고양지원 2026타경160 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 3-14 101동 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 건물명: 삼성캐슬 (101동)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 박공지붕 지상 4층 공동주택

* 사용승인일: 2014년 11월 28일

* 감정가: 233,000,000원 (2억 3,300만원)

* 토지면적: 69.83㎡ (약 21.13평)

* 건물면적: 62.78㎡ (약 18.99평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 학교 및 공원 등이 혼재된 지역임.

본건은 '안곡고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편임.

차량 진출입이 가능하며, 북동측 인근 성석로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

토지는 대체로 남측 하향 완경사의 사다리형 토지로, 현황 공동주택 부지로 이용 중임.

건물의 동측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋음.

주변 지역에 특별히 확인되는 혐오시설은 없으며, 주거 환경 및 교육, 교통 시설이 복합적으로 분포하고 있음.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2014년 12월 18일 접수된 신한은행의 근저당(을1)이며, 채권 최고액은 151,200,000원임.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

소멸 예정 권리로는 신한은행의 근저당(을1), 고양세무서장의 압류(갑11), 신한은행의 임의경매개시결정(갑14) 등이 있음.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있음.

임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 0원으로 파악됨.

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 을1 (2014-12-18, 근저당, 신한은행)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 강미옥 (2014-12-10)

* 소유권이전: 예영희 (2014-12-18)

* 근저당: 신한은행 (151,200,000원, 2014-12-18, 말소기준권리)

* 소유권이전(상속): 정선우외 1명 (2015-11-30)

* 지분 이전(매매): 정선우 (2020-10-12)

* 압류: 고양세무서장 (2024-07-16, 말소)

* 임의경매: 신한은행 (101,700,248원, 2026-01-16, 말소)

* 등기부채권 총액: 151,200,000원

4. 상권분석

본건이 소재한 중산동 지역은 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있으며, 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

인근에 학교(안곡고등학교)가 위치하여 교육 관련 수요가 뒷받침될 수 있음.

소규모 공장, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역 특성상, 상권의 활성화 정도는 지역적 특성에 따라 다를 수 있으나, 주거지로서의 기본적인 기능은 충족하고 있음.

5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 성석로변 노선버스 정류장을 통해 시내외 이동이 편리함.

* 교육: 안곡고등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음.

* 편의시설: 주위 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

* 주거환경: 다세대주택으로 구성된 주거 단지 내에 위치하며, 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개로 구성되어 있어 3인 이상 가구의 거주에 적합함.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 구비되어 있어 편리한 생활이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 본건은 유동화물건으로 분류되어 있으며, 이는 금융기관의 채권이 유동화 전문회사 등으로 이전된 경우를 의미할 수 있음. 일반적으로 경매 절차 자체에 직접적인 영향은 없으나, 사전에 권리 관계 및 절차 진행 여부를 명확히 확인하는 것이 중요함.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수해야 할 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임 등 세부 사항을 사전에 파악해야 할 필요가 있음. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인이 있더라도 보증금 관련 금전적 부담은 없을 것으로 예상됨.

* 토지거래계약 허가구역: 본건 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 특정 용도로 토지를 취득할 경우 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 함. 이는 향후 토지 활용이나 매매 시 제한 사항이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치한 신축(2014년 준공) 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있음.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이라 권리 관계는 비교적 깨끗한 편임.

다만, 유동화 물건이라는 점과 임대차 관계 미상이라는 점은 투자 시 주의 깊게 살펴보아야 할 부분임.

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있다는 점도 고려해야 함.

전반적으로는 거주용 또는 투자용으로 고려해 볼 만한 물건임.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 관계: 매각으로 인해 모든 후순위 권리가 소멸되어 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있음.

* 우수한 입지 및 생활 편의성: 학교, 버스정류장, 근린생활시설 등이 인접하여 주거 편의성이 높음.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 상태 및 설비가 양호할 것으로 예상됨.

* 넓은 전용면적: 62.78㎡(약 18.99평)의 전용면적으로, 3~4인 가족 거주에 적합함.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료 분석 결과, 동일 단지 또는 유사 조건의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

유사 건물(포포인트빌리지C,D동, 2014년식)의 경우, 전용면적 약 42.46㎡가 1억 4,500만원, 약 48.61㎡가 1억 3,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 전용면적(62.78㎡)을 기준으로 환산하면, 최근 거래 사례의 제곱미터당 가격을 적용했을 때 약 1억 6,800만원에서 2억 1,400만원 범위의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가 2억 3,300만원 대비 최근 실거래가 수준이 다소 낮은 점, 유동화물건이라는 특수성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 1억 8,000만원에서 2억 1,000만원 사이로 설정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

구체적인 예상 입찰가는 200,000,000원 (2억원) 을 제안하며, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.