나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60120 [1] 경기도 파주시 금촌동 510-4 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌초등학교' 남서측 인근에 위치하며 인근은 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건에 속한 단지까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2015-12-24 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건물 내 2층 201호로서, 외벽: 석재붙임 및 드라이비트 등, 내벽: 몰탈위 페인팅(복도) 등, 창호: 하이샷시창호 등.

이용상태

다세대주택 단위세대(방3,거실,주방/식당,욕실,발코니등)로 이용중임. *상세이용상황은 후첨 '건물이용상태' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 도시가스에 의한 개별난방방식임.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄하게 조성한 2필 일단의 부정형 토지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 남동측 및 북동측으로 각각 노폭 약 4미터, 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1,2): 도시지역, 제1종일반주거지역(09.07.31), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금촌초등학교, 반드시 교육청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금촌초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26) (홍익늘푸른유치원,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토 지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 미상임. *기 타: 대상물건 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 '건축물현황도'를 기준하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

1. 공부상 '2동'으로 되어 있으나 건물 외부에 'B-2동'으로 표시.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 조희주)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.29.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 고양지원 2026타경60120 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 파주시 금촌동 510-4 2동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 건물 외부에 'B-2동'으로 표시되어 있으나, 공부상으로는 '2동'으로 등재되어 있음.

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 161,000,000원

* 토지면적: 47.75㎡ (약 14.45평)

* 건물면적: 50.60㎡ (약 15.31평)

1.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌초등학교' 남서측 인근에 위치함.

* 인근은 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 대상 물건이 속한 단지까지 차량 출입이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있음.

* 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(금촌초등학교, 홍익늘푸른유치원)으로 지정되어 있음.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (2026.08.25.까지).

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 주요 권리사항으로는 소유권 이전 등기 및 조희주 주택임차권 등기가 존재함.

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 (2026-01-16)임.

* 채권액 총계: 181,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 전입일자: 2021-10-01

* 확정일자: 2021-08-23

* 보증금: 181,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약서에 따라 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의함.

3.3. 인수되는 권리

* 법원 고지사항 및 HUG의 확약서에 따라, 임차인 조 의 대항력 있는 권리는 인수되지 않을 것으로 판단됨.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

3.4. 권리분석 요약

* 신청채권자 HUG의 강제경매로 인한 매각이며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정임.

* 임차인 조 는 대항력 포기 및 임차권 말소 동의서를 제출하여, 잔금 납부 시 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 거래 동향

* 최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같음.

* 2026년 5월, 72.09㎡ (2017년 준공) : 185,000,000원

* 2026년 7월, 66.705㎡ (2009년 준공) : 135,000,000원

4.2. 시세 분석

* 본건 물건은 50.60㎡(약 15.31평)이며, 2015년 12월에 준공되었음.

* 최근 거래 사례 중 2018년 준공된 51.38㎡ 면적의 물건이 140,000,000원(약 272만원/㎡)에 거래된 사례가 있음.

* 본건과 유사한 면적, 준공 연도를 고려 시, 현재 시세는 약 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위로 판단됨.

* 감정가 161,000,000원 대비 현재 시세는 다소 낮게 형성되어 있으나, 인수되는 임차보증금이 없는 점을 고려하면 투자 가치가 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

* 2015년 12월 24일 사용승인을 득한 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층 201호임.

* 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등으로 이용 중임.

* 상세 이용 상황은 현장 확인이 필요하며, 건축물 현황도와 다소 차이가 있을 수 있음.

5.2. 설비내역

* 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 설비가 갖추어져 있음.

* 도시가스에 의한 개별난방 방식임.

5.3. 주변 편의시설

* 인근에 금촌초등학교가 위치하며, 주거단지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 상세 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 명칭과 실제 표시 불일치

* 건물 외부에 'B-2동'으로 표시되어 있으나, 건축물대장상에는 '2동'으로 기재되어 있어 혼동의 여지가 있음.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 특이사항

* 신청채권자인 HUG가 제출한 인수조건 변경 확약서에 따라 임차인 조 의 대항력이 포기되었으므로 보증금 미인수가 예상되나, 법원 매각 허가 결정 및 잔금 납부 과정에서 변동 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

* 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의는 HUG가 채권자로서 채권 회수와 동시에 임차권 관련 부담을 말소시키려는 의도로 해석됨.

6.3. 내부 구조와 건축물 현황도 차이 가능성

* 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조가 건축물 현황도와 다소 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 현장 확인이 필수적임.

6.4. 주변 혐오시설 여부

* 대상 물건 주변 지역은 전반적으로 주거지역으로 형성되어 있으나, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당함. 현재 해당 지역 내에 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않으나, 향후 개발 가능성 및 주변 환경 변화 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 161,000,000원이나 최근 시세 분석 결과 약 120,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 추정됨.

가장 큰 특징은 임차인 조 의 보증금 181,000,000원에 대해 신청채권자인 HUG가 대항력 포기 및 임차권 말소 동의를 했다는 점임. 따라서 인수되는 임차보증금이 없을 가능성이 매우 높음.

단, '2동'과 'B-2동' 표기 불일치, 내부 구조와 공부 상의 차이 가능성 등은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항임.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 임차보증금 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건으로 판단되며, 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요함.

8. 투자 포인트

* 임차보증금 미인수: HUG의 인수조건 변경 확약서로 인해 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수할 위험이 없음.

* 경매 감정가 대비 시세: 감정가 161,000,000원 대비 최근 시세 분석 결과 약 120,000,000원 ~ 140,000,000원으로, 시세 차익을 통한 투자 수익 기대 가능.

* 주거지 입지: 파주시 금촌동의 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호함.

* 건물 신축 연도: 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하여 건물 상태 양호 예상.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금이 없다는 전제 하에, 최근 유사 면적 및 연식의 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

* 유사 거래 사례(51.38㎡, 2018년 준공)의 ㎡당 거래가격을 적용하고, 본건 면적(50.60㎡)에 적용 시 약 136,620,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

* 안전 마진 확보 및 차익 실현을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가: 130,000,000원 (일억삼천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.