나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5790 [1] 경기도 포천시 어룡동 305 메종퍼스트 2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 '어룡1통 교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 농지등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재 하는 등 일반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트 구조, 슬래브지붕 층수 : 지상4층 건물내 2층 소재 외벽 : 벽돌타일 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임 (후첨"내부구조도" 참조

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측, 북서측 및 북동측으로 노폭 6m 내외의 포장도로 와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

어룡동 305 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 본건은 공부상 다세대주택으로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 주거용으로 조사됨. 이에 따라 건축물 현황도상 평면도를 첨부하였으니 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 의정부지방법원에서 진행하는 2025타경5790 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 포천시 어룡동 305 메종퍼스트 2동 2층202호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 233,000,000원입니다.

토지 면적은 72.91㎡(약 22.05평)이며, 건물 면적은 63.38㎡(약 19.17평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 권OO입니다.

건축물대장상 건물명은 '메종퍼스트'로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 '어룡1통 교차로' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 농지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물은 남서측, 북서측, 북동측으로 노폭 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(지원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리인 근저당권(을4, 2025-08-25, 권광수, 60,000,000원) 이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인은 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

다만, 등기사항 외의 공사대금채권, 유치권 등은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1, 2021-12-23, 이재광)

* 소유권이전 (갑2, 2022-04-29, 이광희)

* 근저당권 (을4, 2025-08-25, 권광수, 60,000,000원, 말소기준권리)

* 전세권설정 (을5, 2025-08-25, 권광수, 5,000,000원, 말소)

* 소유권이전 (갑3, 2026-01-09, 김명숙, 상속)

* 임의경매개시결정 (갑4, 2026-01-15, 권광수, 42,204,843원, 말소)

총 등기부채권액은 65,000,000원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 권광수

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

인수 보증금 합계: 0원

본건 임차인 권광수 씨는 전입일자 및 확정일자 정보가 없어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 보증금 반환 의무는 매수인에게 인수되지 않습니다. 다만, 관련 서류 미비로 인한 법적 다툼의 소지가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 임차인과의 직접적인 소통을 통해 정확한 사실관계를 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경기도 포천시 어룡동은 주거, 근린생활시설, 공장, 농지 등이 혼재된 지역입니다.

비교 매물 정보 분석 결과, 최근 2026년 5월에 동일 지역 내 신축 다세대주택(2024년식, 약 74㎡)이 373,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(233,000,000원) 대비 상당히 높은 가격으로, 해당 지역의 신축 건물에 대한 높은 시장 수요를 반영하는 것으로 보입니다.

본건(메종퍼스트, 2021년식, 63.38㎡)의 감정가는 233,000,000원으로, 이는 최근 거래된 신축 다세대주택의 단위면적당 가격(약 504만원/㎡)과 비교할 때 다소 낮은 수준으로 평가되어 있습니다. 이는 신축 건물과의 연식 차이, 혹은 감정평가 당시의 시장 상황을 반영한 결과로 추정됩니다.

따라서, 인근의 신축 아파트/다세대 매매 시세를 고려할 때, 본건의 잠재적 가치가 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 슬래브 지붕입니다. 본건은 지상 4층 건물 중 2층에 위치합니다.

외벽은 벽돌타일로 마감되었으며, 창호는 샷시입니다.

급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 등을 갖추고 있습니다.

토지는 대체로 사다리형의 평지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 확인 불가: 채무자 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 이에 따라 내부 상태, 구조, 하자 여부 등을 직접 확인할 수 없어 잠재적 수리 비용 발생 가능성이 있습니다. 건축물 현황도상 평면도가 실제 내부 구조와 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 재산권 행사에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 환경: 공장, 창고, 농지 등이 혼재하고 있어 소음, 냄새 등 환경적인 요인으로 인해 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 어룡동에 위치한 다세대주택으로, 법적으로는 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 그러나 현장 내부 확인이 불가능하여 물건의 실제 상태 파악이 어렵다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 주변 신축 건물의 높은 거래 가격으로 볼 때, 본건의 감정가는 시세 대비 낮을 가능성이 있어 투자 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 주변 지역의 복합적인 토지 이용 계획과 혼재된 주거 및 산업 시설로 인한 환경적 요인, 그리고 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 등기사항은 소멸 예정으로, 안전한 투자가 가능합니다.

* 보증금 미인수: 임차인에게 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 동일 지역 신축 다세대주택의 높은 거래 가격과 비교했을 때, 본건의 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 안정적인 자산: 다세대주택은 비교적 안정적인 주거용 부동산 상품으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 233,000,000원입니다.

주변 신축 다세대주택(2024년식, 약 74㎡)의 최근 거래가(373,000,000원)를 바탕으로 산정한 단위면적당 가격(약 5,040,000원/㎡)을 적용하면, 본건(63.38㎡)의 시장 가치는 약 319,400,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건은 2021년식 건물로, 신축 건물 대비 연식 차이(3년)와 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 수리 비용을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가와 시장 시세 추정치를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 입찰 전 반드시 내부 상태에 대한 추가적인 정보 수집 또는 현장 재확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.