나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60102 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 427-4 문산해비치빌 303동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "파주소방서" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층건내 2층 202호로서, (사용승인일: 2020.08.20) 외벽: 드라이비트 및 석재 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역 (전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 및 귀 제시목록상 대지권의 목적인 토지에 봉서리 427-18번지 14㎡ 가 기재되어 있으나 2021년 03월 15일자 봉서리 427-4번지에 합병되어 말소된 상태로 현재는 봉서리 427-4번지 631㎡ 한 필지가 대지권의 목적인 토지로 조사되었으며, 같은 날 지목도 '전'에서 '대'로 변경되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60102 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 427-4 문산해비치빌 303동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 186,000,000원

* 토지면적: 78.88㎡ (약 23.86평)

* 토지 지분: 78.875㎡ (약 23.86평)

* 건물면적: 61.52㎡ (약 18.61평)

* 건물 지분: 61.52㎡ (약 18.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 건축물 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 4층건

* 사용승인일: 2020년 8월 20일

* 해당 층: 2층 (202호)

* 전체 대지 면적 (참고): 631㎡ (약 190.87평) (등기부상 현황)

* 전체 연면적 (참고): 578.88㎡ (약 175.11평) (등기부상 현황)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "파주소방서" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 6월 18일 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당권(202,800,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024년 1월 15일, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약: 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 가압류 등이 등기되었으나, 모두 말소되었거나 말소될 예정입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

* 주변 최근 매매 정보 (2026년 7월 기준):

* 53.12㎡ (약 16.06평) 빌라 (라온빌리지B동, 2018년 건축): 108,000,000원

* 64.96㎡ (약 19.65평) 빌라 (검은돌빌리지1(101동), 2019년 건축): 110,000,000원

* 67.63㎡ (약 20.46평) 연립 (더힐펠리스301동, 2019년 건축): 130,000,000원

* 본건 감정가는 186,000,000원으로, 최근 거래된 주변 시세(108,000,000원 ~ 110,000,000원) 대비 상당히 높은 편입니다. 이는 감정 시점과 현재 시세 간의 차이 또는 기타 요인이 반영되었을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 해당 물건은 다세대주택으로, 주변 역시 유사한 주거 형태의 건물들이 밀집해 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 건축물 현황: 2020년 8월 준공된 철근콘크리트 구조의 신축 건물이며, 4층 건물 중 2층에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)에 해당합니다.

* 제한보호구역(전방지역: 25km)으로, 군사시설 보호법에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 외국인 등의 특정 거래 시 허가가 필요합니다. (국내 거주자 실거주 목적일 경우 해당사항 없을 수 있습니다.)

* 건축법상 도로에 일부 포함됩니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 파주읍 봉서리에 위치한 2020년 준공의 비교적 신축인 다세대주택입니다. 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 파악된 주변 시세에 비해 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 군사보호구역 및 토지거래허가구역으로 지정된 점을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물의 상태가 양호할 것으로 예상되며, 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 법적 리스크가 낮습니다.

* 발전 가능성: 파주 지역의 개발 계획 및 성장 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (추가적인 지역 분석 필요)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 186,000,000원

* 주변 시세 (2026년 7월 기준): 108,000,000원 ~ 110,000,000원 (유사 면적 다세대주택)

* 본건 전용면적: 61.52㎡ (약 18.61평)

분석:

주변 유사 면적의 다세대주택 시세가 1억 8백만 원에서 1억 1천만 원 수준인 점을 고려할 때, 본건의 감정가 1억 8천 6백만 원은 시세 대비 높은 편입니다. 일반적으로 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 70~90% 수준에서 형성되나, 본건의 경우 시세와의 괴리가 크므로 감정가보다 현저히 낮은 가격에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 주변 시세 하단부(108,000,000원)를 기준으로, 경매 프리미엄 및 기타 부대 비용을 고려하여 낙찰가율 95%~100%를 적용하면 약 102,600,000원 ~ 108,000,000원 범위로 산정할 수 있습니다.

* 다만, 향후 시세 변동 및 경쟁 상황을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

제안 예상 입찰가 : 105,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.