나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60099 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 389-23 삼성홈타운 에이동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "덕이고등학교" 남쪽 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 4층 중 1층 102호로서 사용승인일:2016.11.03 외벽:치장벽돌 쌓기 등 내벽:벽지, 타일 마감 등 창호:프라스틱 샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

다세대주택(상세는 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동쪽으로 노폭 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연 취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕이 고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구, 연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 제시목록상 에이동이나 건물 외벽에 208동으로 표시되어있음.

물건 비고

1.공부상 제에이동이나 건물 외벽에 208동으로 표시됨
2.주택도시보증공사로부터 2026.02.23.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2026타경60099 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 일산서구 덕이동 389-23 삼성홈타운 에이동 1층102호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 면적

토지면적: 61.04㎡ (약 18.47평)

건물면적: 53.20㎡ (약 16.10평)

1.5. 감정가

218,000,000원

1.6. 경매 구분

부동산강제경매

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치하며, "덕이고등학교" 남쪽 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트 단지, 그리고 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근성은 용이한 편이며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

* 교육 시설: 덕이고등학교, 한산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 일반적인 상업 지구 내에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설은 현장 확인 필요)

* 혐오 시설: 현재 파악된 바로는 물건지 인근에 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않습니다. 다만, 주변 지역 개발 계획 및 토지 이용 현황에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다. 등기부등본상 다수의 권리(주택임차권, 압류, 강제경매 등)가 존재하나, 모두 말소 예정으로 기재되어 있어 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 특히 HUG는 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 상태입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(노용규)

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-11-11

* 확정일자: 2021-10-13

* 대항력: 없음 (확약서 제출로 대항력 포기)

* 비고: HUG의 임차권등기 및 경매 신청 채권자이나, 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 없을 것으로 보입니다.

* 안재성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-09

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원이고 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 표기되어 있어 법적 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

* 조성용

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-10

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원이고 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 표기되어 있어 법적 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 06일자 고양시의 압류(갑4)로 판단되며, 본 건 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(을5 주택임차권, 갑5 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 '0원'으로 명시되어 있습니다. 다만, '안재성', '조성용' 임차인의 경우 '대항력 있음'으로 표시되어 있으나 보증금이 0원이므로, 임차인이 거주 중일 경우 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 법적 검토 및 현장 방문을 통한 세부 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 편의시설

본 물건지는 주거지역에 위치하고 있어, 주거 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다. 대규모 상업 시설은 일산신도시 중심지로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

덕이고등학교, 한산초등학교 등 교육 시설이 인접하여 자녀가 있는 세대에게 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 기타 편의 시설

차량 접근성이 좋고 인근에 버스 정류장이 있어 교통이 편리합니다. 주거지로서 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

'안재성' 및 '조성용' 임차인은 '대항력 있음'으로 명시되어 있으며, 비록 보증금이 0원으로 인수되는 금전적 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다. HUG의 확약서가 제출되었으나, 실제 점유 관계 및 명도 절차는 별도의 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 건물 상태 및 표시 오류

공부상 'A동'으로 표기되어 있으나 건물 외벽에는 '208동'으로 표시되어 있는 점은 사소한 혼동을 줄 수 있습니다. 큰 문제는 아니나, 현장 방문 시 건물 외관 및 내부 표기 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 토지 활용에 제약이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 최근 매매 사례 분석

최근 2026년 6월에 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 130,000,000원 (전용면적 51.155㎡, 1층)

* 165,000,000원 (전용면적 51㎡, 2층)

* 110,000,000원 (전용면적 51㎡, 1층)

7.2. 현재 시세 평가

본 물건의 전용면적은 53.20㎡로, 최근 거래된 유사 면적(51~51.155㎡)의 시세는 110,000,000원부터 165,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 이는 본 건의 감정가(218,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준입니다. 따라서 시장 가격은 감정가보다 낮게 형성된 것으로 판단됩니다.

7.3. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 0원이라는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 하지만 대항력 있는 임차인(안재성, 조성용)의 존재 및 명도 부담 가능성, 그리고 최근 거래 사례가 감정가보다 낮게 형성된 점을 종합적으로 고려해야 합니다. 최근 최고가 거래액인 165,000,000원을 기준으로, 명도 리스크와 현 시세 등을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 시점에서의 합리적인 예상 입찰가는 대략 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위로 제안합니다. 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 점유 관계를 확인하고, 명도 비용 및 예상 소요 시간을 산정한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 보증금이 없어 금전적 부담이 없습니다.

* 비교적 신축 건물(2016년 사용승인)입니다.

* 주요 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계상 매력적인 투자 대상으로 보입니다. 특히 HUG의 채무 조정 및 확약서 제출로 인해 임차인 관련 금전적 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 명도 과정에서의 잠재적 리스크와 함께, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 형성되어 있어 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세를 면밀히 분석하고, 임차인과의 명도 협상 가능성을 충분히 타진한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.