나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73935 [1] 경기도 의정부시 신곡동 169-20 성원아파트 101동 7층 704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 용현동 소재 '동국대학교 사범대학 부속 영석고등학교' 서측 인근 의정부시 신곡동에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 스라브지붕 17층 건물 내 제7층 제704호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 - 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 아파트로 등재되어 있음. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사진 부정형 토지로서, "공동주택(아파트)" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 상대보호구역(영석고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(시 민로-송산로)), 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 1 0.~2029. 11. 9.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73935 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 169-20, 성원아파트 101동 7층 704호

용도: 아파트

감정가: 270,000,000 원

토지 면적: 52.09㎡ (약 15.76평)

건물 면적: 114.93㎡ (약 34.77평) - 전용면적 기준

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 신곡성원1차

준공년월: 1993년 10월 23일

총 동수: 5개동

총 세대수: 525세대

총 주차대수: 198대 (지상 4대, 지하 11대)

최고 층수: 17층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치하며, '동국대학교 사범대학 부속 영석고등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 상대보호구역(영석고), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 국민은행 근저당 (2025년 3월 4일 접수, 220,000,000원)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

강제경매 개시 결정 등기 (2026년 1월 15일 접수, 채권자 송연성) 또한 말소 대상입니다.

등기부상 최근 소유권자는 안세영 씨이며, 2019년 7월 31일 매매로 취득하였습니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부 요약 상, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 실제 지상권의 존재 여부 및 구체적인 내용은 현장 조사나 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악됩니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

다만, 별도의 명시가 없는 한, 현장에 임하여 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 신곡동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 단지 내 상가 및 인근 상업 지구를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주요 학교들이 인접해 있어 학군 관련 수요가 있으며, 의정부시의 주요 도로인 시민로와 인접하여 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

해당 물건은 철근콘크리트 벽식조 스라브지붕 17층 건물 중 7층 704호입니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 인근에 '동국대학교 사범대학 부속 영석고등학교'가 소재하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 혐오시설에 대한 명확한 정보는 제공되지 않았으나, 현장 방문 및 인근 주민 탐문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리의 내용과 범위에 따라 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.2. 사실 관계 확인 필요

제공된 전유부 정보에서 '101동 1704호'로 기재된 부분이 있어, 본 물건(101동 704호)과 불일치합니다. 전유부 상세 내용, 내부 구조, 실제 이용 상태 등은 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

부동산 강제경매 물건으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 신곡동 소재 1993년 준공된 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 사례를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

그러나 등기부상 '지상권' 인수 가능성과 전유부 정보의 불일치 가능성 등 확인해야 할 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 면적(114.93㎡)의 최근 실거래가가 2억 5천 3백만원 선으로, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 시 시세차익 확보가 가능합니다.

* 아파트의 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 건물 연식이 30년 이상 되었으나, 꾸준한 관리가 이루어진다면 거주 및 임대 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 270,000,000 원

최근 실거래가 (114.93㎡): 253,000,000 원 (2026년 6월 9일)

종합적인 시세, 권리 분석 결과, 명도 비용 및 부대 비용 등을 고려할 때, 220,000,000 원 ~ 240,000,000 원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 현재 시점의 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁자 현황, 권리 분석 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 지상권 등 미확인 권리의 인수 여부가 낙찰가 결정에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.