나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60031 [1] 경기도 고양시 덕양구 동산동 48-42 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2026.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 '123골프클럽' 북서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 징크판넬 4층 건물 내 제3층 제301호 외 5개호로서 (사용승인일: 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임) 수장공사 등이 미완성상태인 바, 경매참여전 확인하시기 바랍니다. 진행 중 또는 완료된 대체적인 마감상태는 다음과 같습니다. 외벽: 몰딩 위 페인팅, 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배 마감 등, 창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으며, 사용승인 받지 않은 건물입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비되어 있으나 우오수관 설비는 완성되지 않은 상태입니다. 엘레베이터 설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건축 중단된 건물의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약6m 및 남서측으로 노폭 약4m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(동산취락), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 기준시점 현재 건축법상 사용승인이 나지 않은 건물로 가처분등기의 촉탁으로 인하여 소유권보존등기된 집합건물인 바, 경매 참여 시 참고하시기 바랍니다. 2) 본건 건물의 유치권 성립 여부 및 점유인 등 이해관계인의 권리관계에 대하여 경매 참여 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 2내지7은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서, 가처분등기의 촉탁으로 인하여 소유권보존등기된 집한건물인바, 집합건축물대장 및 건축물 현황도 등이 없음
3. 목록 2내지7은 수장공사 등이 미완성상태로 기본적인 위생 및 급배수설비되어 있으나 우오수관 설비는 완성되지 않은 상태임
4. 본건 덕양구청 건축과에서 교부한 허가도면 중 402호에 해당하는 호에 401호 402호 문패가 함께 부착되어있음
5. 유치권자 최영민이 공사대금채권 금 231,531,190원을 위하여(서울남부지방법원 2022가단254639 공사대금), 유치권자 한석진이 금65,488,840원을 위하여(서울서부지방법원 2022가단269890) 본건 건물 전부 점유하면서 유치권 행사 중임.
6. 대지권 미등기이나 토지가액이 건물매각목적물 및 평가에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및개요

사건번호: 고양지원 2026타경60031 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 동산동 48-42

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적및건물현황

토지면적: 298.00㎡ (약 90.17평)

토지지분: 298㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 385.75㎡ (약 116.70평)

건물지분: 385.745㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 대지권미등기

1.3. 감정가및매각정보

감정가: 2,268,000,000원

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 유치권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 '123골프클럽' 북서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(동산취락), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는 토지)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황(토지)

등기부채권 총액: 2,019,425,000원

주요권리사항:

* 다수의 소유권이전 기록이 있습니다.

* 서울은평새마을금고의 근저당권(말소기준권리), 지상권설정, 근저당권이 존재했으나 모두 말소되었습니다.

* 이동호의 근저당권이 존재했으나 말소되었습니다.

* 한석진의 가압류가 존재했으나 말소되었습니다.

* 유한회사대유하우징의 소유권이전(매매) 기록이 있습니다.

* 이대원, 이효선의 가처분, 고양시의 압류 기록이 존재했으나 모두 말소되었습니다.

* 서울은평새마을금고의 임의경매개시결정(2026타경60031)이 말소되었습니다.

* 권보성의 가압류가 존재했으나 말소되었습니다.

3.2. 등기부현황(집합건물)

등기부채권 총액: 1,679,200,000원

주요권리사항:

* 유한회사창성하우징의 소유권보존등기가 말소되지 않았습니다.

* 서울은평새마을금고의 근저당권(말소기준권리) 및 공동담보목록 근저당권이 존재했으나 모두 말소되었습니다.

* 서울은평새마을금고의 임의경매개시결정(2026타경60031)이 말소되었습니다.

* 권보성의 가압류가 존재했으나 말소되었습니다.

3.3. 임차인현황

임차인: 권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-07

확정일자: 해당사항없음

배당신고일자: 해당사항없음

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 유치권현황

* 유치권자 최영민은 공사대금채권 금 231,531,190원을 위하여(서울남부지방법원 2022가단254639) 본건 건물 전부를 점유하며 유치권을 행사 중입니다.

* 유치권자 한석진은 공사대금채권 금 65,488,840원을 위하여(서울서부지방법원 2022가단269890) 본건 건물 전부를 점유하며 유치권을 행사 중입니다.

* 본건 건물의 유치권 성립 여부 및 점유인 등 이해관계인의 권리관계에 대하여 경매 참여 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

4.2. 시장동향

최근 인근 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 2022년 건축된 43.51㎡의 경우 2억 6천만원에, 2021년 건축된 51.66㎡의 경우 2억 2천만원에 거래되었습니다. 2016년 건축된 연립주택 59.99㎡는 5억 6천 7백 50만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 해당 물건의 감정가 대비 시세 참고 자료로 활용될 수 있으나, 본건은 미완성 및 미사용승인 상태임을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 주변 지역은 주거 단지로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주요시설

주변에 '123골프클럽'이 위치합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 미사용승인및미완성건물

본건 목록 2내지7은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서, 집합건축물대장 및 건축물 현황도 등이 없습니다. 내부 수장공사 등이 미완성 상태이며, 우오수관 설비가 완성되지 않은 상태입니다. 이로 인해 향후 사용 및 건축 관련 법규 준수에 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 대지권미등기

건물에 대한 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 다만, 토지 가액은 건물 매각 목적물 및 평가에 포함되어 감정평가되었습니다.

6.3. 유치권및점유

두 명의 유치권자가 건물 전부를 점유하며 유치권을 행사하고 있습니다. 이는 명도 과정에서 상당한 시간과 비용을 수반할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.4. 소송및권리관계복잡성

토지 및 건물 등기부에 다수의 권리 변동, 근저당, 가압류, 가처분, 압류 등이 복잡하게 설정되었다가 말소된 이력이 있습니다. 또한, 현재 유치권자들의 점유가 존재합니다. 이러한 복잡한 권리관계는 인수 여부 및 명도 과정에서 예측 불가능한 문제를 야기할 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 동산동에 위치한 다세대주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 22억 6천 8백만원입니다. 그러나 건축법상 사용승인을 받지 않은 미완성 상태이며, 두 명의 유치권자가 건물을 점유하고 있어 명도 및 건축 관련 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 대지권 미등기 상태 또한 고려해야 할 부분입니다. 이러한 위험 요소들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 낙찰 후에도 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

8. 투자포인트

본건은 미완성 및 미사용승인 상태, 유치권자의 점유 등 중대한 하자를 안고 있어 일반적인 투자 관점에서 접근하기는 어렵습니다. 다만, 저렴한 가격으로 인수하여 완공 및 명도를 완료할 경우 잠재적인 시세차익을 기대할 수 있습니다. 또한, 건축 완료 후의 잠재적 가치를 고려한 투자라면 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상입찰가

본건은 미사용승인, 미완성 건물 상태, 유치권자의 점유, 대지권 미등기 등 중대한 리스크를 다수 안고 있습니다. 이러한 리스크 요인과 추가 공사비, 명도 비용 등을 고려할 때, 감정가 22억 6천 8백만원 및 경매개시결정 금액 15억 1천 9백 20만원보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 주변 시세 및 물건의 상태를 종합적으로 고려하여, 잠재적 리스크를 반영한 예상 입찰가는 1,500,000,000원 (15억원) 수준에서 신중하게 검토해볼 수 있습니다. 단, 실제 입찰가는 권리관계 재확인 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.