나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60063 [1] 경기도 파주시 파주읍 연풍리 483 동광모닝스카이아파트 102동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 「연풍초등학교」 서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 제102동 제1층 제104호 임 외벽 : 저층 석재붙임, 수성페인트 마감 등 창호 : 새시 창호 등

이용상태

대상물건은 집합건축물대장 기준 「아파트」 임

설비내역

대상물건은 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비 등 소방설비, E/V설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건이 소재하는 토지는 인접지 대비 등고 완만한 부정형 토지로서 「아파트」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지는 남동측 진출입 단지내 도로가 외곽공도와 연계됨

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(연풍초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세경고등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60063 (1)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 연풍리 483 동광모닝스카이아파트 102동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 206,000,000 원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 56.51㎡ (약 17.1평)

토지지분: 56.50679999999999㎡ (약 17.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.88㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.875㎡ (약 25.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 「연풍초등학교」 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통 상황은 보통입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

2.3. 토지 형상 및 이용상태

대상 물건이 소재하는 토지는 인접지 대비 등고가 완만한 부정형 토지로서 「아파트」 건부지로 이용 중입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

2.4. 인접 도로상태

대상 물건 소재 토지는 남동측 진출입 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(연풍초등학교, 세경고등학교)에 포함되며, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.) [cite: 감정평가서요약 요향표].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 기록은 황인철(2012.07.10.), 문지수(2015.07.29.), 정영수(2019.01.16. 매매) 순으로 확인됩니다.

을구에는 중소기업은행 근저당권(2019.01.16.)이 132,000,000원으로 설정되어 있으며, 이는 말소기준권리가 됩니다. 해당 근저당권은 말소 예정입니다.

이후 중소기업은행의 임의경매 개시 결정(2026.01.13.) 등기(102,162,880원)가 있으나, 이 역시 말소 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 132,000,000원입니다 [cite: 집합건물 등기부요약].

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 없습니다 [cite: 물건명세서 참고사항].

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계 등 상세 내용은 미상입니다 [cite: 임차인현황].

금액이 미상이라도 임차인 관련 사항은 항상 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 감정가 및 최근 시세

감정가는 206,000,000원입니다 [cite: 제공된 정보].

최근 2026년 3월에는 6층(84.932㎡)이 190,000,000원에, 2026년 5월에는 5층(84.953㎡)이 179,000,000원에 거래되었습니다 [cite: 최근 매매 JSON 정보].

4.2. 분석

최근 거래된 유사 면적의 아파트(5층, 6층) 시세가 179,000,000원에서 190,000,000원 수준임을 고려할 때, 본건 감정가 206,000,000원은 현재 시장가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 하지만 본건은 1층이라는 점을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 파주동광모닝스카이

주소: 경기도 파주시 파주읍 연풍리 483 (술이홀로 409-6)

준공년월: 2009년 11월 30일

총 동수: 5개 동

총 세대수: 227세대

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 15층 건물 (본건 102동 1층)

건물 마감: 외벽 저층 석재붙임, 수성페인트 마감 등

설비 내역: 위생 및 급배수, 전기, 난방, 소방(소화전), 엘리베이터 설비 등 [cite: 감정평가서요약 요향표, 아파트 정보, 건축물표제부 요약]

주차: 총 273대 (지하 264대, 지상 9대 - 전기차 충전기 지하 29대) [cite: 아파트 정보, 건축물표제부 총괄표제부]. (주: 아파트 정보 내 주차대수 합계 18대와 혼동될 수 있으나, 총괄표제부의 273대가 전체 단지 용량으로 추정됨)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 [cite: 아파트 정보]

관리사무소 연락처: 031-952-2205

5.2. 면적 정보 (전용면적 및 평수)

본건 전용면적은 84.88㎡ (약 25.7평)입니다.

5.3. 최근 전월세 정보

비슷한 면적의 전월세 거래가 있었습니다. 2026년 5월, 10층에서 보증금 150,000,000원 (월세 0원)으로 계약되었으며, 2026년 7월, 11층에서 보증금 30,000,000원, 월세 500,000원으로 계약되었습니다 [cite: 최근 전월세 JSON 정보]. 이는 임대 수요가 있음을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

해당 지역은 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 확인이 필요합니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

6.2. 학교보호구역

연풍초등학교 및 세경고등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육청에 관련 내용을 재확인해야 합니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

6.3. 지역 특성

연풍리는 과거 한국전쟁 이후 미군기지촌인 '용주골'로 알려진 지역의 일부입니다. 이는 현재 생활 환경에 직접적인 영향을 주지는 않으나, 지역의 역사적 맥락으로 이해할 수 있습니다 [cite: 검색 결과 3, 4].

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 아파트 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 위주의 환경을 갖추고 있습니다 [cite: 검색 결과 1, 2, 3, 4, 6].

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리에 위치한 동광모닝스카이아파트 102동 104호입니다. 2009년에 준공된 아파트로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

권리 관계상 말소기준권리인 근저당 및 임의경매 개시 결정 등이 말소될 예정이므로, 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다. 또한, 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적은 편입니다.

최근 실거래가는 1층이라는 점을 감안할 때, 179,000,000원에서 190,000,000원 사이의 가격을 기준으로 하되, 감정가 206,000,000원과의 차이를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계: 말소 기준 권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정입니다.

* 명도 부담 감소: 임차인 인수 보증금이 없어 명도 진행이 용이합니다.

* 적정 연식: 2009년식 아파트로, 연식이 아주 오래되지 않아 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

* 잠재적 임대 수익: 유사 평형의 임대 사례가 보증금 150,000,000원 수준으로, 임대 수요가 있음을 알 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 5층 및 6층 거래 사례(84.93~84.95㎡)가 179,000,000원에서 190,000,000원 사이에 형성되었습니다 [cite: 최근 매매 JSON 정보]. 본건은 1층으로, 층수 이점을 고려하면 이러한 가격보다는 낮게 평가될 가능성이 있습니다.

감정가 206,000,000원을 고려하되, 1층의 단점과 최근 실거래가를 종합적으로 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

권장 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

예상 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.