나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3137 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 각급 학교, 공원, 빌라, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 "화곡역" 및 노선 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층건 내 제3층 제301호로서, 외 벽: 석재 붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 및 화재탐지설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고·평탄한 부정형 토지로서, 주거용(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 단지 동측으로 노폭 약 5 내지 6미터 및 남측으로 3 내지 4미터 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 강수지의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3137 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제3층 제301호

도로명 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55, 제101동 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 279,000,000원

토지면적: 13.60㎡ (약 4.11평)

건물면적: 16.06㎡ (약 4.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 정보

* 건물명: 더숨153

* 준공년월: 2021년 7월 (사용승인일: 2021-07-15)

* 총 층수: 지하 1층, 지상 6층

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 주요 용도: 공동주택 (도시형 생활주택)

* 총 세대수: 134세대

* 연면적: 4568.19㎡

* 건축면적: 886.11㎡

* 건폐율: 48.64%

* 용적률: 175.32%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화원중학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 각급 학교, 공원, 빌라, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "화곡역"과 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건 단지 동측으로 노폭 약 5~6미터, 남측으로 3~4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 종류: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 강 (주택도시보증공사 승계)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-22

* 확정일자: 2021-10-13

* 배당신고일자: 2024-01-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

* 권리분석: 대항력은 없으나, 주택도시보증공사가 임차인의 보증금 반환 채권을 승계하였음. 매각 조건으로 임차권 등기 말소 및 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권 포기가 요구되므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-08

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 권리분석: 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 2023-06-27 접수된 계양세무서장의 압류 (갑6)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권 개요 등은 일반적인 경우에 해당하며, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됨)

* 주요 권리 요약: 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을1), 강제경매(갑8) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

주의사항: 임차인 강수지의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 보증금 관련 부담을 인수하지 않음을 의미하나, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역 내에 위치합니다. 북동측 인근에 "화원중학교"가 소재하며, 주변으로는 다세대주택, 빌라, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 지하철 5호선 "화곡역"이 인근에 있어 역세권의 이점을 가지고 있으며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 학교, 공원, 소규모 상업 시설 등 생활 편의 시설이 인근에 분포하고 있습니다. "화원중학교"가 가까이 있어 교육 환경도 고려할 만합니다.

* 교통: 지하철 5호선 "화곡역"을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 건축물 특징: 2021년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 강수지의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)와의 조건부 매각입니다. 비록 대항력이 없는 임차인으로 분류되었고, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지는 않습니다. 그러나 HUG가 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점은, 관련 서류 및 절차 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다. HUG와의 최종 합의 및 등기 말소 절차가 원만히 진행되지 않을 경우, 소유권 이전 등기 등 후속 절차에 영향을 줄 수 있는 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 서울 강서구 화곡동 더숨153 제101동 제3층 제301호는 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 소형 면적(전용 16.06㎡)으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거용으로 적합합니다. 권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금도 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특수 조건이 존재하므로, 해당 조건의 이행 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이러한 조건을 제외하면, 소형 아파트로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 소형 주택: 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 출퇴근이 편리하며, 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 깨끗한 건물 상태를 유지하고 있어 초기 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 경매 투자 매력: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 279,000,000원이며, 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 채권액이 250,000,000원인 점을 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준에 근접한 것으로 판단됩니다. 유사 건물의 경매 낙찰 사례 및 최근 실거래가 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 적정 시장 가치는 약 250,000,000원에서 280,000,000원 사이로 추정됩니다.

경매에서는 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 낙찰이 이루어지는 점과 HUG 인수조건 관련 리스크를 감안할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 85% 수준인 약 237,000,000원부터 HUG 보증금 및 최근 거래가격을 고려한 90% 수준인 약 251,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 237,000,000원 ~ 251,000,000원으로 제안합니다.

(참고: 주변 혐오시설에 대한 정보는 별도로 확인되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.