나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60111 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 170-2 한울하임 110동 지1층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '양일초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 인근 일대는 공동주택 및 단독주택, 중·소규모의 공장 등으로 형성된 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제지1층 제비02호로서, 외벽:화강석붙임 및 일부 드라이브트마감 등, 창호:알류미늄샷시창호 등으로 마감되어 있습니다.

이용상태

일련번호(가):다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 다용도실 등)으로 이용 중입니다. (폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도를 기준 하였습니다.)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배부시설, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남서 하향 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 자루형 토지이며, 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(일부제한구역[전부제한구역으로 부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(전부제한구역[도시지역 {주거,상업, 공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택, 아파트)로사용되는토지)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60111 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 170-2 한울하임 110동 지1층비02호

건물 명칭: 한울하임 110동 B02호

용도: 다세대주택

감정평가액: 192,000,000원

건물 면적: 77.21㎡ (약 23.36평)

토지 면적: 73.17㎡ (약 22.13평)

토지 지분: 73.17㎡ (약 22.13평)

건물 지분: 77.21㎡ (약 23.36평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서 *

1.2. 건물 정보

건축년도: 2018년 12월 14일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층: 지하 1층, 제비02호

총 층수: 지상 4층, 지하 1층 (110동 기준)

건물 총 세대수: 18세대 (단지 전체 기준), 8세대 (110동 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치하며, '양일초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 그리고 중·소규모 공장들이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 상태

대상 토지는 남서 하향 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 자루형 형태이며, 공동주택을 위한 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본 요약 결과, 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 2020년 12월 31일 (김진선 외 1명)

* 주택임차권 (을1): 2024년 11월 14일 접수, 임차인 정재원, 임대차보증금 190,000,000원. 등기상 '인수'로 표기되어 매수인이 인수해야 할 권리입니다.

* 압류 (갑5, 갑6): 2025년 11월 21일, 2025년 12월 03일 (고양세무서장) - 말소 대상입니다.

* 강제경매 (갑7): 2026년 01월 16일 (서울보증보험주식회사) - 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

본 경매 물건에는 정재원 임차인이 거주 중입니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-25

* 확정일자: 2020-10-16 (1차), 2022-10-18 (2차)

* 점유 개시일자: 2020-11-06

* 대항력: 있음

3.3. 인수 권리

을1 주택임차권은 말소기준권리(갑5 압류)보다 선순위에 해당하며, 등기부등본상 '인수'로 명시되어 있습니다. 따라서 임차인 정재원의 임대차보증금 190,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설

주변에 '양일초등학교'가 위치해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주거지 특성

해당 물건은 공동주택, 단독주택, 소규모 공장이 혼재된 주택 밀집 지역에 속합니다. 대중교통 이용이 가능하며 차량 접근성은 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 (보증금 인수)

가장 큰 리스크는 보증금 1억 9천만원의 대항력 있는 임차인 정재원의 존재입니다. 등기부상 '인수'로 명시되어 있어, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 낙찰자가 부담해야 합니다.

5.2. 토지 이용 제한

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근의 축산업 활동으로 인한 환경적 영향(냄새 등)이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택입니다. 양일초등학교 인근의 주거지대에 속하며, 입지 조건 자체는 무난합니다. 그러나 가장 중요한 권리 분석 결과, 보증금 1억 9천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 시세 대비 실질적인 매수 금액을 크게 증가시키므로, 투자 결정에 매우 신중해야 할 물건입니다.

7. 투자 포인트

* 주거지로서의 안정적인 입지.

* (인수 보증금 리스크를 고려할 때, 투자 포인트 제시는 어려움)

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례 (2026년 7월, 파주시)를 바탕으로 시세를 분석한 결과는 다음과 같습니다. (물건의 정확한 면적은 77.21㎡입니다.)

* 60.7㎡ (2017년식): 13,000만원 (약 214만원/㎡)

* 66.329㎡ (2017년식): 12,700만원 (약 191만원/㎡)

* 71.2664㎡ (2018년식): 12,000만원 (약 168만원/㎡)

이를 기준으로 본건과 유사한 면적(77.21㎡)의 시세는 약 1억 5천만원에서 1억 6천 5백만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 1억 9천 2백만원은 현재 시장 시세보다 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

8.2. 총 지불 예상 금액 및 투자 적정성

본 건의 경우, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금이 1억 9천만원입니다. 따라서 총 실질 매수 금액은 '낙찰가 + 1억 9천만원'이 됩니다.

최근 시세 최고가인 1억 6천 5백만원을 기준으로 총 지불 가능 금액을 산정하더라도, '총 지불 예상 금액'은 1억 6천 5백만원을 넘어서는 안 됩니다.

1억 6천 5백만원 (최대 시세) = 낙찰가 + 1억 9천만원

낙찰가 = 1억 6천 5백만원 - 1억 9천만원 = -2천 5백만원

위 계산에서 보듯, 낙찰가가 음수로 산출되어 법적으로 입찰 가능한 가격으로는 시장 시세를 맞출 수 없습니다. 즉, 본 경매 물건은 인수해야 할 임차인의 보증금 부담이 매우 커서, 현재 시세 기준으로 볼 때 경매 투자가 어렵거나 권해드리기 어려운 상황 입니다. 입찰가 산정에 있어 매우 보수적인 접근이 필요하며, 사실상 입찰이 불가능한 조건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.