나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60008 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 702-42 223동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ‘내유동마을회관’북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택,다세대주택,다가구주택 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 직접 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽 : 벽돌붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 현황도상 다세대주택(방3, 거실겸주방, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역 (전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60008 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 702-42 223동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5천 6백만원

토지면적: 63.74㎡ (약 19.28평)

건물면적: 52.65㎡ (약 15.93평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대입니다. ‘내유동마을회관’ 북서측 인근에 자리하고 있으며, 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본건의 소유권은 이진호에게 있으며, 등기부등본 상 현재까지 등기된 권리로는 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 압류 등이 있습니다.

경매 절차로 인해 말소될 권리들은 다음과 같습니다.

* 갑3, 갑4, 갑5, 갑6: 압류 (말소 대상)

* 갑7: 강제경매 (본 경매 개시 결정권리, 말소 대상)

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을3: 주택임차권 (이해루, 195,000,000원)

해당 임차인은 2020년 11월 27일 전입신고를 하였으며, 대항력이 있습니다. 확정일자는 2020년 11월 3일입니다. 해당 임차인의 보증금 1억 9천 5백만원은 매수인에게 인수됩니다.

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 갑3 압류(안성지서- 티44575)입니다.

등기부채권 총액은 195,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 내유동 지역은 주로 주택이 밀집된 주거지대입니다. 소규모 공예단지와 같은 공장이 일부 입지해 있기도 합니다.

최근 고양시는 신규 생활폐기물 소각장 건립을 추진하고 있으며, 내유동 지역이 후보지로 거론되면서 주민들의 반대가 있는 상황입니다. 이는 지역 개발 계획 및 주민 생활 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

다만, 현재로서는 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인된 바는 없습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 중 제1층 제102호로 이용 중입니다.

* 이용 상태: 집합건축물대장 현황도상 다세대주택으로, 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 2개 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 주변 환경: 연립주택, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이해루 씨에게 지급해야 하는 보증금 1억 9천 5백만원입니다. 이는 본건의 감정가 1억 5천 6백만원보다 높은 금액으로, 낙찰 시 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

* 지역 개발 관련 민원: 대규모 쓰레기 소각장 부지 선정 등 지역 개발과 관련된 주민 민원이 있어 향후 지역 환경 변화 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 다세대주택으로, 낙찰 시 1억 9천 5백만원의 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하는 특징을 가지고 있습니다. 이는 감정평가액을 초과하는 금액이므로, 총 투자 비용 산정에 신중을 기해야 합니다.

주거지대 내에 위치하고 있으며 기본적인 생활 환경은 갖추고 있으나, 개발 계획 및 민원 등 잠재적 변수도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. 다만, 총 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 향후 지역 개발 계획의 진행 상황에 따라 가치 상승의 여지가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 5천 6백만원이며, 인근 유사 면적의 최근 매매 사례는 1억 1천만원에서 1억 3천 7백만원 수준입니다 [JSON 데이터 분석].

그러나 본 건은 1억 9천 5백만원의 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 총 예상 매수 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

따라서, 입찰가는 물건 자체의 가치를 중심으로 산정하되, 총 인수 비용을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수되는 보증금 1억 9천 5백만원을 제외한 부동산 고유의 가치만을 고려할 때, 최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근 시, 예상 입찰가는 약 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 인수해야 할 보증금을 포함한 총 예상 지출 금액과 향후 시세 변동 가능성을 충분히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.