나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60034 [1] 경기도 파주시 파주읍 연풍리 483 동광모닝스카이아파트 102동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 세경고등학교 동측 인근에 위치하고, 주위는 중간 규모의 아파트 단지이며 그 외곽은 단독주택, 학교 및 임야가 혼재하는 지역임.

교통상황

근거리에 연풍로가 있고 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 15층 건물(2009. 11. 30. 사용승인) 중 14층 1403호로 외벽 ; 콘크리트위페인트마감 내벽 ; 벽지 및 타일마감임.

이용상태

주거용(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방, 승강기 및 위생설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지이고, 아파트의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육 제한구역, 교육환경보호에 관한 법률에 의한 상대보호구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경60034 (1) 부동산 임의경매 물건으로, 경기도 파주시 파주읍 연풍리 483번지에 위치한 동광모닝스카이아파트 102동 14층 1403호입니다. 본 물건은 아파트이며, 감정가는 181,000,000원입니다. 토지 면적은 56.56㎡ (약 17.11평)이고, 건물 면적은 84.95㎡ (약 25.69평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 2009년 11월 30일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 15층 건물 중 14층에 해당하며, 주거용으로 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 세경고등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 중간 규모의 아파트 단지와 그 외곽의 단독주택, 학교, 임야가 혼재하는 지역입니다. 근거리에 연풍로가 있어 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 단지 남동측으로는 소로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육 제한구역, 교육환경보호에 관한 법률에 의한 상대보호구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 12월 4일 접수된 파주연천축산업협동조합의 근저당권(을5, 48,000,000원)입니다. 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정으로, 경매 절차를 통해 소유권 이외의 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 갑구에는 김재완, 김종헌, 이창준으로 이어지는 소유권 이전 등기가 기록되어 있습니다. 총 등기부채권액은 191,790,222원입니다. 임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 개요가 명시되어 있으나 상세 내용은 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경은 아파트 단지와 학교, 임야 등이 혼재되어 있으며, 생활 편의시설로는 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다. 또한, 단지 내 지하 주차장에는 전기차 충전기가 29대 설치되어 있습니다. 전체 아파트 단지의 총 주차대수는 273대로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

아파트는 도시가스 보일러를 이용한 개별난방 방식이며, 승강기 및 위생설비 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 교육 환경으로는 세경고등학교가 인근에 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다. 교통 접근성은 차량 이용 시 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 이에 따라 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우 주의가 요구됩니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권에 대한 상세 내용을 확인하지 못한 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 권리 관계가 비교적 명확하고, 생활 환경이 무난한 아파트 경매 물건입니다. 2009년 준공 연식 대비 상태가 양호할 것으로 예상되며, 교통 및 교육 환경 또한 보통 수준입니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 점유자 및 권리 관계 확인, 그리고 지상권에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

말소기준권리 이후 모든 등기사항이 말소될 예정이어서 권리 분석이 비교적 깔끔한 편입니다. 84.95㎡ (약 25.7평)의 전용 면적을 가진 아파트로, 신축은 아니지만 준공된 지 17년차로 연식 대비 적절한 가치를 지니고 있습니다. 주변 시세와 비교하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 3월 6일과 3월 30일에 각각 19,000만원 (6층)에 거래되었고, 2026년 5월 5일에는 17,900만원 (5층)에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 해당 물건의 현재 시세는 약 18,633만원 (평균가) 정도로 추정됩니다. 본건은 14층으로, 최근 거래된 5층 및 6층보다 높은 층수이므로 시세보다 약간 높게 평가될 수 있습니다. 감정가는 181,000,000원이며, 임차인 인수 보증금이 없고 권리 총액이 약 1.9억원임을 고려할 때, 감정가 또는 그 이상으로 입찰 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가 수준인 181,000,000원에서 시세 상한선인 195,000,000원 사이에서 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

종합적으로, 본 물건에 대한 철저한 현장 조사와 임장 활동을 통해 실제 점유 관계, 건물 상태, 주변 환경 등을 면밀히 확인한 후 신중한 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.