나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3130 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 825-15 다음빌라 제4층 제401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2026.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "금천초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

본건은 위생 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 부정형 토지로서 공동주택, 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로, 동측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호 2: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 신소진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3130 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 825-15 다음빌라 제4층 제401호

건물명: 다음빌라

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 246,000,000원

토지면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2020년 (사용승인 기준)

구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "금천초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

토지 이용상태: 본건은 2필 일단의 부정형 토지로, 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로: 북측으로 노폭 약 6미터, 동측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25 및 2025.10.20.~2026.12.31).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 계양세무서장 압류 (2023.05.16)

매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 원칙적으로 인수되는 권리는 없으나, 임차인 신 의 주택임차권과 관련된 특별한 조건이 존재합니다.

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 신

보증금: 232,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-29

확정일자: 2022-08-25

대항력: 없음 (제시된 정보 기준, 단 특이사항 및 주의사항 참조)

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인 (특이사항/특수물건정보 참조). 본건 매각은 임차인 신 의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 진행됩니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-18

확정일자: 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-09

확정일자: 없음

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있는 임차인이므로, 해당 임차인 관련 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (상기 주의사항에 따라 HUG의 보증금 반환 청구 포기 조건 충족 시)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 금천구 시흥동 일대는 주거지 내 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 배후수요를 갖추고 있습니다.

인근 "금천초등학교" 및 다수의 공동주택 단지가 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 금천초등학교 인근 위치.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

주거환경: 공동주택 밀집 지역으로 주거 적합성이 높음.

교통: 시내버스 노선 다수 운행, 차량 접근 용이.

건물설비: 위생/급배수/난방/승강기 시설 구비.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 신 (HUG 승계) 관련 조건: 매각 조건에 따라 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 충족되지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 부담이나 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이는 본건 거래의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

대항력 있는 임차인 신 존재: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 추후 발생할 수 있는 법적 문제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지거래허가구역 지정: 향후 부동산 거래 시 관련 법규 적용을 받을 수 있습니다.

도로 접면: 서측 및 동측으로 약 4미터 막다른 도로에 접하여 차량 통행에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동의 주거지역에 위치한 연립주택으로, 감정가는 2억 4천 6백만원입니다.

다수의 인근 부동산 거래 사례 분석 시, 유사 면적대의 시세는 약 3억원 내외로 파악됩니다.

가장 큰 쟁점은 HUG(주택도시보증공사)가 승계한 임차인 신 관련 조건으로, 매각 조건에 따라 보증금 반환 청구 포기 및 임차권 등기 말소가 선행되어야 매수인이 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우, 매수인의 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 보증금 0원이지만 대항력이 있는 임차인 신 의 존재도 유의해야 할 사항입니다.

이러한 복합적인 권리 관계 및 조건들을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

금천초등학교 등 교육 시설과의 접근성 우수.

HUG 관련 조건이 원만히 해결될 경우, 인수되는 부담이 줄어들 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건 건물면적(29.86㎡, 약 9.03평)을 기준으로 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 3,100만원 ~ 3,700만원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다.

이를 바탕으로 본건의 시장 가치를 산정하면 약 307,000,000원 (3억 7백만원) 내외로 추정됩니다.

감정가는 246,000,000원으로, 시장 가치 대비 약 20% 이상 저평가된 것으로 판단됩니다.

입찰가 제안:

임차인 신 (HUG) 관련 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 충족된다는 전제 하에, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 제안합니다.

본건의 잠재적 리스크와 명확한 시세 대비 감정가의 할인율을 고려하여, 감정가 대비 115% 수준인 282,900,000원 (2억 8천 2백 9십만원) 정도를 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인근 유사 물건 시세 범위 내에 있으며, 권리 관계 해소 비용 등을 감안한 보수적인 제안입니다. 실제 입찰 시에는 본인의 자금 계획, 위험 감수 수준, 그리고 현장 답사를 통한 추가적인 정보 수집 결과를 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으며, HUG 보증금 반환 청구권 포기 조건을 매각 조건으로 하고 있으므로, 해당 금액은 입찰가 산정 시 직접 가산하지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.