나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70096 [1] 경기도 양주시 덕정동 132-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2026.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 <덕정역(1호선)> 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주상용, 다세대주택 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역(덕정역 1호선)과 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 평탄한 사다리유사 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외 서측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m~미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

제시목록 외의 물건

후첨 지적및건물개황도 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. -

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상3층 건물로서 (사용승인일:1994.07.07) 외벽: 치장벽돌마감 내벽: 몰탈위 페인트마감 등 창호: 알미늄섀시 창호 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비 등 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70096 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕정동 132-6

용도: 근린시설

감정가: 1,215,763,350 원

토지면적: 292.00 ㎡ (약 88.33 평)

건물면적: 411.06 ㎡ (약 124.37 평)

건물 제시외면적: 55.00 ㎡ (약 16.64 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 제시외 건물 포함 매각, 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 양주시 덕정동 소재 덕정역(1호선) 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주상용, 다세대주택 등이 소재하여 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본 건은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 덕정역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m~미만)에 접해 있음. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설 설치 제한 지역, 성장관리권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 소유권 및 주요 권리 관계

토지 및 건물 등기부상 소유권은 조영준 (협의분할에 의한 상속)으로 등재되어 있음.

말소기준권리인 하나신용협동조합의 근저당권(을16, 2019-07-05 접수, 468,000,000원) 외 다수의 근저당, 가압류, 압류가 존재했으나, 임의경매 개시결정(갑24, 2026-01-14 접수)으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정임.

3.1. 2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 하나신용협동조합의 근저당권(을16)이며, 본 경매로 인해 해당 권리보다 후순위로 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인별 상세 내역

* 임차인 이영수

- 보증금: 25,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/사업일자: 2007-07-13

- 확정일자: 2024-11-08

- 대항력: 있음

* 임차인 최경순

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 400,000원

- 전입/사업일자: 2014-09-23

- 대항력: 있음

* 임차인 최인규

- 보증금: 12,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/사업일자: 2021-03-22

- 대항력: 없음

3.2. 2. 대항력 및 인수 보증금 분석

이영수 씨와 최경순 씨는 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다. 그러나 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 실제 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 경우, 보증금 외에 별도의 협의가 필요하거나 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. (특히 이영수 임차인은 전입일자에 비해 확정일자가 늦고, 최경순 임차인은 확정일자가 기재되어 있지 않아 배당 우선순위에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.3. 채권 총액 및 말소 예상 금액

등기부 채권 총액은 890,000,000원으로 확인됩니다. 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 말소될 예정이며, 낙찰자가 부담해야 할 추가 인수 부담은 '인수 보증금 합계: 0원'에 따라 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 덕정역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변에 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다. 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설 분포

주변에는 다양한 근린생활시설이 분포하여 지역 주민들의 편의를 지원하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

덕정역을 중심으로 한 상업 시설 이용이 가능하며, 대중교통 접근성이 양호합니다. 주변 편의시설로는 다수의 소매점, 음식점, 은행, 관공서(양주시청 덕정출장소 등), 공원(덕정공원 등) 및 교육 시설이 있습니다.

5.2. 주거 환경

주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 주상복합 및 주택가가 혼재하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(이영수, 최경순)이 존재하므로, 명도 진행 시 법적 절차 또는 협의 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금 0원 명시에도 불구하고 주의 요망)

6.2. 건물 노후도 및 관리

건물 사용 승인일이 1994년 7월 7일로, 약 30년 이상 경과한 건물입니다. 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 제시외 건물

55. 00㎡(약 16.64평)의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 부분의 현황 및 법적 검토가 필요합니다.

6.4. 법규 및 토지 이용 제한

일반상업지역 내에 위치하나, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 일부 접하고 있어 향후 건축이나 개발 시 도로 조건에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 성장관리권역, 배출시설 설치 제한 지역 등 추가적인 개발 및 이용 제한 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 덕정역 인근 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 역세권의 이점과 현재의 상업 활동 가능성을 동시에 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인, 건물의 노후도, 제시외 건물 존재 등 명도 및 관리 측면에서 고려해야 할 사항들이 있습니다. 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 임차인과의 관계는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 역세권 입지: 덕정역(1호선)과의 인접성으로 대중교통 이용이 편리하고 유동인구 확보에 유리함.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 활용 가치가 높음.

* 상업지역: 향후 상권 발달 가능성 및 임대 수익 기대.

8.2. 잠재적 가치

건물 노후도 개선 및 제시외 건물 활용을 통해 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 건의 '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 낙찰자가 별도의 임차인 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 1,215,763,350원을 기준으로 시장 상황 및 본건의 장단점을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

9.2. 제안

예상 입찰가 제안은 현재 정보만으로는 어렵습니다. 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 본 물건의 실제 가치, 경쟁 물건 분석, 명도 가능성 등을 면밀히 검토한 후 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.