나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70112 [1] 경기도 양주시 백석읍 복지리 290 동화은하수큰마을제1지구장미마을아파트 104동 14층 1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 "은봉초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트 단지 및 농경지 등이 혼재한 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 지하1층/지상15층 건내 제14층 제1404호로서 (사용승인일 : 1999.2.27) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 인테리어 마감 등 바 닥 : 장판지 깔기 및 타일 붙임 등 창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

본건 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보기 설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

왕복4차선 포장도로에 접하고 있으며, 단지내 도로 잘 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 가축사육제한구역(모든 축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당 교육청에 문의바람)<교육환경보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의 바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조 및 위치확인은 집합건축물대장상 건축물현황도면, 호별 표시 및 외부관찰 등에 의거 확인하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 290번지에 위치한 동화은하수큰마을제1지구장미마을아파트 104동 14층 1404호입니다. 용도는 아파트이며, 건물은 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 지하 1층/지상 15층 건물 내 제14층에 해당합니다.

1.2. 감정평가액

본건의 감정평가액은 183,000,000원입니다.

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 47.88㎡ (약 14.5평)

* 토지지분: 47.877㎡

* 건물면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

* 건물지분: 84.94㎡

* 아파트 전용면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

* 아파트 공급면적(추정): 약 102.35㎡ (약 30.9평)

1.4. 경매 정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70112 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 채권자: 교보생명보험주식회사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 "은봉초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트 단지 및 농경지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 대체로 편리합니다. 단지 내 도로는 잘 정비되어 있으며, 인접하여 왕복 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 단지 정보

* 아파트명: 동화은하수큰마을제1지구장미마을아파트 (104동)

* 사용승인일: 1999년 2월 27일

* 총 층수: 15층 (본건은 14층)

* 세대수: 443세대 (총괄표제부 기준)

* 주차대수: 총 455대 (지상 298대, 지하 18대, 전기차 충전기 포함)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

* 소유권 이전: 이종필(1999-04-16), 라영자(2001-11-15), 홍은정(2006-03-17)

* 근저당: 교보생명보험주식회사 (2021-08-20, 168,000,000원)

* 가압류: 오케이저축은행 (2025-12-11, 5,089,661원)

* 압류: 양주시 (2025-12-17)

* 임의경매개시결정: 교보생명보험주식회사 (2026-01-16, 129,421,165원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2021년 8월 20일 접수된 교보생명보험주식회사의 근저당권(을21)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(을21 근저당, 갑13 가압류, 갑14 압류, 갑15 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 및 물건명세서상 본 경매로 인해 인수해야 할 별도의 권리는 확인되지 않습니다. (예: 지상권 등)

3.4. 임차인 현황

본건에는 인수할 보증금이 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건이 소재한 백석읍 복지리는 주거지역을 중심으로 근린생활시설이 함께 발달한 형태를 보입니다. 인근 은봉초등학교의 존재는 학군 배후 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 기능이 중심을 이룹니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 각종 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

"은봉초등학교"가 북측 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리관계 자체에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 진행 과정에서의 채권 신고 현황 등은 최종적으로 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

건축물 사용승인일이 1999년으로, 준공 후 25년 이상 경과한 노후 주택에 해당합니다. 이로 인해 건물 자체의 유지보수 필요성이 증가할 수 있으며, 내부 수리 상태에 따라 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 현장 조사가 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 상태 확인이 제한적이었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있다는 점을 유념해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 상대보호구역(교육환경보호에 관한 법률), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 백석읍에 위치한 아파트(84.94㎡)로, 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 권리관계가 명확하고 임차인 관련 인수 부담이 없어 명도 리스크가 적은 편입니다. 건물 노후화 및 내부 확인 제한이라는 단점이 있으나, 최근 실거래가 및 감정가격을 고려했을 때 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 및 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 복잡한 권리 관계 없이 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

* 인수해야 할 임차보증금이 없어 명도 과정이 수월할 것으로 예상됩니다.

* 14층 로열층에 위치하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 인근의 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 183,000,000원

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 15일: 172,500,000원 (84.94㎡)

* 2026년 3월 10일: 148,000,000원 (59.82㎡)

* 2026년 5월 19일: 135,000,000원 (59.82㎡)

* 최근 전세 정보 분석 (보증금 기준):

* 2026년 5월 4일: 140,000,000원 (84.94㎡, 월세 0)

* 2026년 4월 17일: 140,000,000원 (84.94㎡, 월세 0)

* 2026년 5월 4일: 30,000,000원 + 월세 750,000원 (84.94㎡)

시세 분석:

본건의 면적(84.94㎡)과 유사한 최근 매매 사례는 2026년 5월 15일 거래된 172,500,000원입니다. 감정가는 183,000,000원으로, 최근 실거래가보다 약 6% 높게 책정되었습니다. 전세가는 140,000,000원 수준으로 형성되어 있어 매매가 상승 여력을 시사합니다.

본건은 14층으로 고층은 아니지만 15층 중 로열층으로 볼 수 있으며, 권리관계가 명확하고 임차인 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다.

경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70%~100% 사이에서 형성되는 경우가 많습니다. 최근 실거래가 172,500,000원과 감정가 183,000,000원을 고려할 때, 단지 내 동일 면적 최고가 수준 혹은 감정가 하단에서 낙찰될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

예상 입찰가:

현재 시점의 시세와 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 경쟁률 및 현장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 인수가격은 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.