나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10091 [1] 서울특별시 성북구 종암동 1-127 한강뉴스타 103동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재하며 '일신초등학교' 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(6호선 : 월곡역)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제5층 제502호로서 (사용승인일 : 2021.03.09) 외벽 : 석재 마감 등. 내벽 : -, 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람. (※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 경매진행 시 재확인바람.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 월곡로10길에 접하며 동측으로 내부순환로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건이 속한 한강뉴스타 103동은 후첨 ‘사진용지’와 같이 인접한 104동과 건물 외벽이 맞닿아 있는 것으로 외견상 관찰되는 바 경매 진행 시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10091 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 종암동 1-127 한강뉴스타 103동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 284,000,000원

토지면적: 19.12㎡ (약 5.78평)

토지지분: 19.117㎡ (약 5.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.37㎡ (약 8.59평)

건물지분: 28.37㎡ (약 8.59평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재하며 '일신초등학교' 동측 인근에 위치함. 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 월곡역이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리함.

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제502호로, 사용승인일은 2021년 3월 9일임.

접근도로: 본건 건물은 동측으로 월곡로10길에 접하며, 내부순환로 접근도 용이함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 확인 필요)에 해당함.

주변시설: 주변에 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있음. 특이 혐오시설은 일반적인 주변 환경 조사상 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 07월 03일자 삼성세무서장의 압류.

권리현황:

* 소유권보존 (갑1): 마채호 외 3명

* 주택임차권 (을1): 이국희 (보증금 249,000,000원). 2023년 05월 09일 말소 등기됨.

* 공유자전원지분전부이전 (갑2): 오인숙 (매매)

* 압류 (갑3): 삼성세무서장 (말소)

* 압류 (갑4): 강서구 (말소)

* 압류 (갑5): 강동구 (말소)

* 강제경매 (갑6): 주택도시보증공사 (말소). 본건 경매 개시 결정.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이국희) 임차인: 보증금 249,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-23, 확정일자 2021-03-23, 배당신고일자 2023-05-09. 대항력은 없음. 등기부상 주택임차권은 말소되었으며, 인수 보증금은 0원으로 분석됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 등)

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

주변 시세 (2026년 7월 거래 기준):

* 종암동 8-21, 1988년식 다세대, 53.55㎡ (약 16.20평) 기준, 34,500만원 거래. ㎡당 약 644만원.

* 종암동 46-86, 2012년식 다세대, 51.06㎡ (약 15.44평) 기준, 24,000만원 거래. ㎡당 약 470만원.

* 종암동 3-1266, 2021년식 다세대, 29.38㎡ (약 8.90평) 기준, 30,000만원 거래. ㎡당 약 1,021만원. (본건과 유사한 면적 및 신축 연도의 사례로 참고 가능)

감정가 대비 분석: 본건의 감정가 28,400만원은 28.37㎡ (약 8.59평) 기준 ㎡당 약 1,001만원 수준임. 이는 최근 거래된 유사 신축 건의 시세(㎡당 약 1,021만원)와 유사한 수준으로, 건축 연도를 고려하면 합리적인 감정가로 판단됨.

상권 특성: 주거 밀집 지역으로, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 편의성이 양호함.

1.4. 생활정보

교육: 일신초등학교가 인근에 위치하여 초등 자녀 교육 환경이 우수함.

교통: 지하철 6호선 월곡역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 좋음.

편의시설: 주위의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으며, 역세권의 이점을 활용한 상업 시설 이용도 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건이 변경되었다는 특이사항이 있어, 이에 대한 정확한 내용 확인이 필요함. (단, 권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로 분석됨.)

건물 구조 특이사항: 본건이 속한 한강뉴스타 103동 건물의 외벽이 인접한 104동과 맞닿아 있어, 향후 건물 유지보수, 재건축 또는 리모델링 시 관련 동과의 협의가 필요할 수 있음.

내부 이용상태 불확실성: 현장 조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 구획 및 이용 상태는 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요함.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용 및 거래 시 관련 법규 확인 및 절차가 필요할 수 있음. (특히 토지거래 허가구역 지정기간 확인)

1.6. 종합의견

본건은 2021년 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로, 서울 성북구 종암동의 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있음. 감정가는 최근 시세를 반영하고 있으며, 권리상 인수되는 부담이 없는 상태임. 다만, HUG 인수조건 변경, 건물 간 외벽 접합, 내부 상태 미확인 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 관련 정보 확인이 필수적임.

1.7. 투자포인트

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 노후화로 인한 수리비 부담이 적음.

우수한 입지 및 교통: 일신초등학교 인접, 지하철역 접근성 양호, 주요 도로망 이용 편리.

권리상 하자 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없음.

시세 반영 감정가: 감정가가 최근 유사 거래 사례의 시세를 반영하고 있어, 과도한 경쟁으로 인한 고가 낙찰 위험이 상대적으로 낮을 수 있음.

1.8. 예상입찰가

감정가: 284,000,000원

주변 유사 신축 매물 시세: ㎡당 약 1,021만원 (29.38㎡ 기준 30,000만원)

인수 보증금: 0원

분석: 본건의 감정가는 28.37㎡ 기준 ㎡당 약 1,001만원으로, 유사 신축 매물 시세와 유사한 수준입니다. 인수되는 권리가 없고, 건물 상태 및 입지가 양호하다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 건물 간 외벽 접합 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

추정 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

참고: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 주변 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 등 추가적인 변수에 따라 달라질 수 있습니다. HUG 인수조건 변경과 관련된 구체적인 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.