나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3166 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제4층 제406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 바 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 바 주위환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 내 제4층 제406호로서, (사용승인일: 2021.07.15.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측, 남측, 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3166 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제4층 제406호 (신주소: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55, 제101동 제4층 제406호)

1.3. 건물정보

* 건물명: 더숨153

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제4층 제406호

* 사용승인일: 2021년 7월 15일

1.4. 면적

* 토지면적: 13.61㎡ (약 4.12평)

* 건물면적 (전용면적): 16.07㎡ (약 4.86평)

1.5. 감정가

282,000,000원

1.6. 매각구분

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.7. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "까치산공원" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 5호선 "화곡역"을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로

본건 서측, 남측, 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 지구/구역: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

*집합건물 등기부 요약 상, 소유권이전 신탁말소 및 공유자 지분 이전 등기가 존재합니다.

*을1. 주택임차권(김지예, 250,000,000원)이 등기되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

*갑6. 가압류(주택도시보증공사, 10,000,000원)가 말소기준권리입니다.

*갑7. 강제경매(주택도시보증공사, 250,000,000원) 개시결정 등기가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-13

* 확정일자: 2021-09-06

* 배당신고일자: 2023-09-20

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권.

3.3. 말소기준권리

갑6. 가압류 (주택도시보증공사, 10,000,000원)

3.4. 인수되는 권리

특별매각조건에 따라, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 임차보증금 250,000,000원은 매수인이 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 다세대주택, 단독주택, 아파트 등 주거시설이 밀집한 일반 주거지역입니다. 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의는 가능한 지역입니다.

4.2. 상업 시설

보고서에 명시된 구체적인 상업 시설 정보는 없으나, 주거 밀집 지역의 특성상 소규모 점포 및 상업 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

"까치산공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 편의시설

명시된 정보는 없으나, 주변 주거 지역의 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 판단됩니다.

5.3. 교육/환경

토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 위험

* HUG(주택도시보증공사) 관련 조건: 채권자 겸 임차인으로 추정되는 HUG가 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각된다는 점은 긍정적이나, 본 조건이 명확히 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

* 임차인 대항력 없음: 임차인의 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.2. 법규/규제 관련 위험

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 매수인의 경우 거래 허가가 필요할 수 있으며, 이는 향후 거래 시 제한사항이 될 수 있습니다.

* 용도지역 및 지구 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 증축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 기타 위험

* 소형 면적: 전용면적 16.07㎡ (약 4.86평)으로 매우 협소하여, 수요층이 제한적일 수 있습니다.

* 지리적 특성: 일부 후기에서 언덕이 높다는 언급이 있어, 도보 이동 시 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 "더숨153" 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 2021년 7월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

7.2. 주요 특징

* 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능한 역세권 단지입니다.

* HUG(주택도시보증공사) 관련 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 매우 작은 전용면적으로 1인 가구에 특화된 소형 주거 공간입니다.

7.3. 법적 관계

말소기준권리인 갑6번 가압류(주택도시보증공사)를 기준으로 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 김지예(주택도시보증공사)의 보증금 250,000,000원은 매수인에게 인수되지 않습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력 요소

* HUG 관련 임차보증금 인수 부담 없음.

* 2021년 준공된 신축급 건물.

* 화곡역 이용이 편리한 입지.

* 까치산공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.

* 1인 가구 수요를 타겟으로 하는 소형 주택.

8.2. 고려 사항

* 협소한 전용면적으로 인한 수요층 제한.

* 언덕 경사로 인한 접근성 문제 가능성.

* 다수 토지 이용 규제.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 전용면적은 16.07㎡ (약 4.86평)입니다. 최근 주변 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 2019년식 전용면적 19.98㎡ (약 6평) 다세대가 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 면적이 더 작고 건물 연식은 더 신축(2021년)입니다. 감정가 282,000,000원은 최근 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

HUG 인수 부담금이 없고 건물 연식이 신축인 점을 감안하더라도, 면적 대비 감정가가 높으므로 안전 마진 확보가 중요합니다. 최근 실거래가 최고가(216,000,000원)와 면적 차이를 고려하여, 입찰가는 감정가의 70~75% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 195,000,000원 ~ 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.