나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10100 [1] 서울특별시 성북구 동선동5가 173-1 카이벨로체 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2026.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 동선동5가에 소재하며 "정덕초등학교" 북서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 역 "성신여대입구역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제1층 제101호로서 (사용승인일: 2020.04.07) 외벽: 치장벽돌쌓기 및 드라이비트 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 급경사지에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-11-27)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아 파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10100 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 성북구 동선동5가 173-1, 카이벨로체 1층 101호

건물명: 카이벨로체

용도: 다세대주택

사용승인일: 2020년 04월 07일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층

층수: 총 4층 건물 중 1층

1.3. 토지 정보

토지면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 29.91㎡ (약 9.05평)

1.4. 건물 정보

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 29.98㎡ (약 9.07평)

1.5. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 285,000,000원

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 동선동5가에 위치하며, "정덕초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 다양한 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 4호선 "성신여대입구역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.

3.1. 등기부 요약

건물은 2020년 04월 10일 소유권 보존 등기가 되었으며, 이후 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전 등의 등기 내역이 있습니다. 말소기준권리는 2022년 03월 18일자 안산세무서장의 압류입니다. 주택임차권(문지아), 가압류(주택도시보증공사), 압류(남동세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소 처리되었습니다. 등기부채권 총액은 795,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문 (주택도시보증공사)

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 10일

확정일자: 2020년 11월 09일

배당신고일자: 2023년 01월 27일

대항력: 없음

* 임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 08월 13일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 본 건 부동산에 대한 소유권 이전 및 기타 권리 관계는 정리될 예정입니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 보이며, 특별히 인수해야 할 부담은 없습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 - 해당 사항 없음). 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 동선동5가는 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 특히 인근에 성신여대입구역이 위치하여 대학가 상권의 영향을 받아 유동인구가 풍부하고 다양한 근린생활시설(상점, 식당, 카페 등)이 발달해 있습니다. 이러한 환경은 주거용 부동산의 임대 수요 및 가치 유지에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

5.

5.1. 편의시설

성신여대입구역 주변으로는 다수의 편의점, 마트, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 정덕초등학교가 위치하고 있으며, 그 외 다수의 각급 학교가 주변 지역에 분포하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 권리상 리스크

등기부등본상 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, "HUG 인수조건 변경", "특수물건정보: HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 인수 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있는 부분입니다. 다만, 현재 등기부상으로는 임차권이 말소 처리되어 직접적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

6.2. 기타 리스크

토지 이용 계획 및 제한 상태를 보면, 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

또한, 토지 형상이 북동측 급경사지에 조성된 부정형 토지로, 건물이 평탄하게 조성된 부지에 건축되었으나, 경사 지형 자체의 특성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 비교적 신축 연차의 다세대주택으로, 서울 성북구 동선동이라는 입지에서 지하철역 접근성과 생활 편의시설이 풍부한 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도가 원활하게 진행될 가능성이 높으며, 인수해야 할 부담이 크지 않은 것으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항에 대한 추가적인 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2020년 준공) 건물로 상품성이 양호합니다.

* 지하철 4호선 성신여대입구역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 주변에 상업시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 권리 분석상 인수할 부담이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 정덕초등학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 285,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2020년에 건축된 27.47㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 7월에 310,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 29.98㎡ 면적으로 유사하며, 1층이라는 점을 감안할 때, 현재 시세 및 감정가격을 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 295,000,000원 ~ 315,000,000원

본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 그리고 본건의 상세 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.