나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3106 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 400-56 엠펠리체 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '5호선 화곡역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2017-10-26) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형 완경사지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 262,500,000원)

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3106 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 400-56 엠펠리체 제2층 제201호

건물정보: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2017년 10월 26일

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 285,000,000원

토지 면적: 23.57㎡ (약 7.13평)

토지 지분: 23.5745㎡ (약 7.13평)

건물 면적 (전용면적): 35.76㎡ (약 10.82평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG) (추정)

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건은 다세대주택이 밀집한 지역에 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 9월 22일자 강서구(서울특별시)의 압류 (갑5) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (집합건물 등기부 요약 참조)

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 백명은 외 1명

* 공유자전원지분전부이전: 이상현 (매매)

* 주택임차권: 문선영 (을1), 보증금 262,500,000원. (말소 예정이나, 특별 매각 조건 확인 필요)

* 압류: 강서구(서울특별시) (갑5), 연수세무서장 (갑7)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑6)

* 임차인 현황:

* 임차인: 문선영 (주택도시보증공사 인수 조건 관련)

* 보증금: 262,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 01월 31일

* 확정일자: 2019년 12월 02일

* 배당신고일자: 2024년 02월 08일

* 대항력: 없음 (특별매각조건에 따른 대항력 포기)

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인 관련 보증금은 매수인 인수 사항이 아닙니다.)

* 특별매각조건: 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대주택들이 2026년 7월 기준 150,000,000원에서 216,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 다만, 본건과 동일한 '엠펠리체' 건물 내 2019년 준공된 19.98㎡ (약 6.04평) 면적의 물건이 2026년 7월 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건(2017년 준공, 35.76㎡, 감정가 285,000,000원)보다 면적은 작으나 신축 연차가 가깝고 층수가 높아 가격 형성의 차이를 보입니다.

* 다른 유사 면적(약 37㎡)의 오래된 건물(1986년, 2002년 준공)은 150,000,000원에서 160,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 285,000,000원으로, 유사 면적의 오래된 건물 거래가보다는 높으나, '엠펠리체' 내 최근 거래된 신축/고층 물건의 평당가와 비교했을 때는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 상권 특성: 본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 비교적 젊은 층의 유입이 활발한 지역입니다. 역세권이라는 장점으로 인해 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 다양한 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 대형마트, 병원, 은행 등 주요 시설 접근성이 양호합니다.

* 교육 시설: 본건 인근에는 다수의 학교가 분포하고 있으며, '상대보호구역'에 해당될 수 있으므로 교육청 확인이 필요합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당됩니다.

* 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(수평표면)으로 지정되어 있어, 공항(김포공항) 인근 지역으로서 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있으며, 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

* 외국인 등 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 국적 및 용도에 따라 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (2025.08.26~2026.08.25, 2025.10.20~2026.12.31)

* 권리관계: 임차인의 대항력이 포기되는 조건으로 매각되지만, HUG 인수조건 변경 사항은 최종 매각 조건에서 다시 한번 확인이 필요합니다.

* 시세 대비 감정가: 인근 '엠펠리체' 건물의 최근 거래가와 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치한 도시형생활주택입니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물이며, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 대항력이 포기되고 보증금 인수 의무가 없는 점은 매수자에게 큰 이점입니다. 권리관계가 매우 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 간편할 것으로 예상됩니다. 다만, 공항 관련 지구 지정 및 토지거래허가구역 지정 등의 행위 제한 사항과 주변 시세 대비 감정가의 적정성에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 지하철 5호선 화곡역 초역세권으로 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 권리관계 명확화: HUG 관련 임차인의 보증금 인수 부담이 없어, 실질적인 낙찰가율을 낮추는 효과가 있습니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 도시형생활주택으로서의 기능성을 갖추고 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 역세권 개발 및 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 285,000,000원입니다.

최근 거래 사례 분석 결과, 유사 면적 건물의 거래가는 150,000,000원에서 216,000,000원 사이로 나타났습니다. 특히 동일 건물명('엠펠리체')의 신축/고층 물건이 216,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가가 시세 대비 높은 편으로 분석됩니다.

그러나 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점, 역세권 입지, 비교적 양호한 건물 연식 등을 감안할 때, 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

향후 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 실질적인 내부 상태 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 하겠지만, 보수적으로 접근할 경우 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 수 있을 것으로 예상됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종 입찰 결정은 현장 조사 및 전문가와의 상담을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.