나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582725 [1] 인천광역시 부평구 부평동 180-2 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재하는 "굴다리오거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 상가, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철(경인1호선)"부평역" 및 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 7층 건내 중 제2층 제203호로서,
외벽은 드라이비트 및 석재붙임 마감 등.
창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

180-2, 180-22지번: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경582725 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 48,000,000원

특이사항: 재매각 물건

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 180-2, 2층 203호 (신 주소: 인천광역시 부평구 장제로 51)

용도: 오피스텔

토지면적: 7.19㎡ (약 2.18평)

토지 지분: 7.19㎡ (약 2.18평)

건물면적: 28.05㎡ (약 8.49평)

건물 지분: 28.045㎡ (약 8.49평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 7층 건물 내 제2층 제203호

건축일자: 1998년 4월 1일 사용 승인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 상가, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역으로 형성되어 있습니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 경인1호선 "부평역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지(180-2, 180-22번지)는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

이는 지역 내 개발 및 건축 규제 사항을 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다.

등기부 상 소유권 이전, 주택임차권(HUG), 강제경매(HUG), 압류 등이 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액은 50,500,000원(주택도시보증공사 보증금액)입니다.

3.2. 임차인 분석

* 주택도시보증공사 (박진우)

보증금 50,500,000원, 차임 0원.

2021년 12월 17일 전입, 2021년 11월 29일 확정일자, 2024년 1월 19일 배당신고.

대항력 없음.

주택도시보증공사의 임차권은 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이며, 인수 부담은 없습니다.

* 박혜빈

보증금 0원, 차임 0원.

2024년 12월 17일 전입.

대항력 있음.

상기 임차인 박혜빈은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 또한, 전입일자(2024년 12월 17일)가 본건 물건명세서 작성일(2025년 12월 10일)보다 미래 시점인 점은 심각한 오류 또는 특이사항으로, 실제 임차 관계 및 권리 내용을 파악하기 위해 현장 조사 시 철저한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 18번 주택임차권등기(박진우)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 부평동 180-2번지는 "굴다리오거리" 인근으로, 오피스텔, 상가, 근린생활시설 등이 밀집하여 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

부평역 역세권 상권의 배후 주거지로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 지도 검색 결과, 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

부평역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, 다수의 식당, 카페, 학원 등이 밀집하여 생활 여건이 우수합니다.

5.2. 건물 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트구조로, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1998년 준공된 건물로 약 28년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본건은 재매각 사건으로, 이전 매각의 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

일반적으로 재매각 시 가격 하락의 요인이 될 수 있으나, 특별한 사정이 있는지 확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (박혜빈)

대항력 있는 임차인 박혜빈의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 어려움을 야기할 수 있습니다.

특히, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 전입일자에 대한 오류 가능성이 있어, 이에 대한 철저한 현장 확인 및 법적 검토가 선행되어야 합니다.

6.3. 건물 노후화

1998년 준공된 건물로, 향후 주요 설비 교체 및 시설 개선 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 부평역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 일반상업지역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 및 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 감정가(48,000,000원) 대비 최근 시세(37,000,000원 ~ 45,000,000원)가 낮아 가격 메리트가 있습니다.

* HUG 관련 임차권은 말소 예정으로, 인수 부담이 없습니다.

8. 종합 의견

본건은 부평역 역세권에 위치한 오피스텔로, 합리적인 가격으로 투자를 고려할 만한 물건입니다.

재매각 물건으로서 시세 대비 저가 매수 기회가 존재하나, 대항력 있는 임차인 박혜빈 관련 불확실성(보증금/차임 0원, 전입일자 오류 가능성)에 대한 면밀한 현장 조사 및 명도 전략 수립이 매우 중요합니다.

HUG 관련 임차권은 인수 부담이 없으므로, 임차인 문제만 해결된다면 양호한 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 오피스텔은 전용면적 28.05㎡ (약 8.49평)이며, 최근 실거래가(2024년 12월 6층 37,000,000원 ~ 7층 45,000,000원)를 고려하였습니다.

본건은 2층으로 층수 이점을 감안할 때, 6층 매매가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에, 재매각 물건의 특성과 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 38,000,000원으로 산정합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 추가 확인, 물건 가치 재평가 등을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.