나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3140 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1009-8 후암타운 제102동 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '금천소방서' 서측 인근에 소재하며, 주위는 주로 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스 정류장과 근거리에 지하철 1호선 독산역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제6층 제604호로서, (사용승인 : 2020.09.17.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남동측 하향의 6필지 일단의 부정형 완경사 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 3미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 1009-8, 1009-57, 1009-58, 1009-59 : 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+ 건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 독산동 1009-9, 1009-59 : 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한 표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3140 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1009-8 후암타운 제102동 제6층 제604호

건물명: 후암타운 (102동)

사용승인일: 2020년 09월 17일

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.04㎡ (약 3.64평)

건물면적 (전용면적): 29.86㎡ (약 9.03평)

토지/건물 일괄매각 대상

1.4. 용도 및 건물구조

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 공동주택 복합 용도)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 개요: 지하 1층 / 지상 10층 건물 중 제6층 제604호

1.5. 감정가

감정평가액: 247,000,000원 (2억 4천 7백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '금천소방서' 서측 인근에 위치함.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있음.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이함.

인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 1호선 독산역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통 여건은 보통시됨.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 3미터의 도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-11-18

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

임차인: 주택도시보증공사 (김 대리)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-02

확정일자: 2022-04-28

배당신고일자: 2024-09-25

대항력: 없음

비고: HUG 보증 관련 임차인으로, 매각 시 대항력 없음에 따라 보증금 인수 여부는 매각조건에 따라 확인 필요. (그러나 특별매각조건상 보증금 인수 의무 없음)

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상, 소유권이전, 신탁등기 말소, 매매, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등의 권리 변동이 있었음.

말소기준권리: 2022-08-05자 분당세무서장의 압류 (갑5)

모든 을구 권리(주택임차권, 가압류 등) 및 갑구의 후순위 권리(강제경매)는 말소될 예정임.

등기부채권 총액: 322,689,034원 (약 3억 2천 2백 6십 9만원)

3.3. 말소기준권리

분당세무서장의 압류 (2022-08-05, 갑5)

3.4. 총채권액

등기부상 채권 총액: 322,689,034원 (약 3억 2천 2백 6십 9만원)

4. 상권분석

본건이 소재한 독산동 일대는 오피스텔, 주택, 상가 등 다양한 용도의 건물이 혼재된 지역임.

근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

독산역이 인근에 위치하여 역세권 상권의 영향을 받을 수 있으며, 금천소방서 등 공공기관이 인접하여 지역적 기반이 있음.

주거 및 업무 기능이 복합된 지역 특성상 안정적인 수요층 확보가 가능할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

주변에 금천소방서가 위치하여 공공 치안 및 안전 관리에 대한 인식이 높을 수 있음.

지하철 1호선 독산역이 도보 가능한 거리에 있어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수함.

버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

건물 자체적으로 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있어 주거 및 업무 편의성이 높음.

근린생활시설 분포로 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건: 해당 조건의 정확한 법적 해석 및 이행 여부에 따라 추후 분쟁의 소지가 있을 수 있음. (임차인들이 대항력이 없다고 명시되어 있으나, HUG 관련 조건 확인 필수)

토지이용계획 및 제한:

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 장애물제한표면구역 (공항 관련)

* 대공방어협조구역 (군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인, 특정 용도, 2026년 8월 25일 및 12월 31일까지 지정) - 해당 토지 거래 시 추가 확인 필요.

토지 면적 대비 건물 면적 비율: 토지 지분이 상대적으로 작아 향후 토지 관련 개발이나 재건축 시 제약이 있을 수 있음.

인근 혐오시설 유무: 외부 지도 검색을 통한 혐오시설 유무 확인이 필요하나, 본 보고서에서는 제공된 정보만을 기반으로 분석하였음.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 사용승인) 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

독산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 편의시설 및 생활 인프라 이용이 용이함.

등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하나, 임차인의 대항력이 없고 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단됨.

따라서, 권리관계가 비교적 명확하고 추가적인 인수 부담이 적어 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 즉시 임대 수익 또는 거주 가능.

역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수요 확보 기대.

복합 용도 지역으로 주변 개발 가능성 및 시세 상승 잠재력 보유.

명확한 권리관계 및 인수 부담 없음으로 인한 저가 매수 기회.

HUG 인수 조건 변경으로 인한 불확실성 해소 가능성.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 247,000,000원

등기부 채권 총액: 322,689,034원 (감정가 초과)

인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인, 특별매각조건)

본 물건은 신축 건물이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 투자 매력도가 높다고 판단됩니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 상회하고 토지이용계획상 제한사항이 존재하므로, 이에 대한 리스크 프리미엄을 고려해야 합니다.

현 시세에 대한 구체적인 데이터가 제공되지 않아 정확한 산정은 어렵습니다. 제공된 감정가를 기준으로 일반적인 경매 낙찰률(감정가의 80~90% 수준)을 적용하고, 본 물건의 특이사항(무인수 조건, 신축 등)을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

현 시세 분석은 제공된 JSON 및 정보의 한계로 인해 감정가에 기반한 추정치로, 실제 시세는 별도 조사가 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원 (1억 9천만원 ~ 2억 2천만원)

최적 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 분석, 입찰 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.