나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3110 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 912-3 한울팰리스 제에이동 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 주상용건물, 아파트 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선·5호선 '까치산역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽: 석재붙임마감 등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 스프링쿨러 설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로 노폭 약24미터 및 약6미터 수준의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3110 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 912-3 한울팰리스 제에이동 제3층 제301호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 가격

토지면적: 17.31㎡ (약 5.24평)

건물면적: 41.48㎡ (약 12.55평)

감정가: 234,000,000원 (2억 3천 4백만원)

1.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 주상용건물, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선·5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 까치산역은 2호선 신정지선과 5호선의 환승역으로, 서울 전역으로의 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류, 중로1류 등에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존 (조은경, 2017.10.19) → 소유권이전 (지인애, 2017.11.03) → 주택임차권 (신기주, 2022.02.18) → 가압류 (근로복지공단, 2022.06.30) → 압류 (강서구, 2026.01.02) → 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.01.13) 순으로 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인으로 주택도시보증공사(신기주)가 보증금 235,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.02.18, 확정일자 2022.01.14로 등재되어 있습니다.

하지만, 본 물건은 임차인의 대항력이 인정되지 않는 조건으로 매각되며, HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건에 따라 매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 근로복지공단의 가압류 (2022.06.30)이며, 이에 따라 주택임차권, 강서구의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매 등은 모두 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 상업 및 편의 시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다. 오피스텔의 경우 소형 업무시설 및 주거용으로 수요가 꾸준한 편입니다.

4.2. 유사 물건 시세

까치산역 인근 소형 오피스텔의 경우 3.3㎡당 1,200만원 ~ 1,500만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건과 유사한 면적의 오피스텔은 2억원 초중반대에 매물이 나와 있습니다. 최근 신축 오피스텔 분양가는 2억 중반대부터 시작하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

까치산역 주변에는 홈플러스 익스프레스, 이마트 에브리데이 등 대형 마트와 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 주변 교육시설

인근에 서울우장초등학교, 백석중학교, 화곡중학교, 명덕고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역은 주로 주거 및 상업 지역으로 구성되어 있으며, 대규모 공업 시설이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

본 건은 특별 매각 조건으로 인해 임차인 관련 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 인수되지 않는 지상권에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 명도 리스크

임차인의 대항력이 없어 인도 명령 대상이 될 가능성이 높으나, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로 명도 절차를 철저히 준비해야 합니다.

6.3. 지역적 리스크

해당 지역은 소형 오피스텔 공급이 많은 편이므로, 공실 발생 시 공실 위험을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 더블 역세권인 까치산역 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설이 우수한 오피스텔입니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 권리를 인수하는 부담이 적은 점은 장점입니다. 다만, 주변에 유사한 오피스텔 공급이 많으므로 시세 변동 및 공실 위험을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(2, 5호선) 까치산역 인근의 우수한 교통 및 입지 조건

* 인수되는 임차인의 대항력이 없어 권리 관계가 비교적 명확함

* 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도 높음

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 234,000,000원입니다. 유사 물건 시세가 2억 초중반대에 형성되어 있고, 본 건은 권리 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 이하에서도 충분히 투자를 고려해볼 수 있습니다. 최근 경매에서 유찰된 유사 물건의 경우 감정가의 약 67% 수준에서 진행된 사례가 있습니다.

이를 바탕으로, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 6천만원 ~ 1억 9천만원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (상기 예상가는 현재 시세 및 유사 물건 거래 사례를 바탕으로 추정한 것으로, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.