나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3136 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡중학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산 으로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제503호 건으로서, (사용승인일:2021.09.06.) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 단지형 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 인접도로대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합 ),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-08-01)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용 도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3136 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제5층 제503호

용도: 다세대주택

감정가: 359,000,000원

토지면적: 19.34㎡ (약 5.85평)

건물면적: 28.88㎡ (약 8.74평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

건축년도: 2021년 9월 6일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)입니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2026.01.13.)입니다.

등기부등본상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2021-09-14)

* 주택임차권: 류 (2021-12-14 전입, 2021-11-12 확정, 보증금 357,000,000원, 차임 0원, 배당신고 2023-12-27) - 대항력 없음. 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 소유권이전, 신탁 등기말소, 공유자전원지분전부이전, 압류 (계양세무서장, 부천세무서장) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매로 인해 소멸됩니다.

특별매각조건에 따라, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하며, 임차권등기는 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서 매수인은 임차인의 보증금 관련 채무를 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서 상 특이사항으로 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"가 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권 등기 내역은 확인되지 않아 권리 소멸에 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석을 위해 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

본 물건은 2021년 3월 준공된 '마곡시티빌' 단지형 다세대주택으로, 건물면적은 28.88㎡ (약 8.74평)입니다.

* 최근 매매 사례 1:

건물명: 청람아트빌 (2018년식)

면적: 26.09㎡ (약 7.90평)

거래금액: 168,300,000원 (1억 6천 8백 30만원)

평당가: 약 21,300,000원

* 최근 매매 사례 2:

건물명: 삼익마곡스테이 (2018년식)

면적: 20.89㎡ (약 6.32평)

거래금액: 99,000,000원 (9천 9백만원)

평당가: 약 15,700,000원

* 최근 매매 사례 3:

건물명: 샘터마을 (2002년식)

면적: 48.77㎡ (약 14.75평)

거래금액: 347,000,000원 (3억 4천 7백만원)

평당가: 약 23,600,000원

본 물건의 감정가는 359,000,000원이며, 이는 평당 약 41,075,515원에 해당합니다.

주변 실거래가 대비 본건의 감정가는 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

특히, 2018년식의 유사 면적 및 연식인 '청람아트빌'의 거래가(약 21,300,000원/평)를 고려할 때, 시세 차이가 두드러집니다.

다만, 본건은 2021년식으로 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 제5층 제503호입니다. (사용승인일: 2021.09.06.)

* 이용 상태: 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.

* 토지 이용: 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로2류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트)에 해당합니다. 공항 관련 시설 보호 구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 큰 괴리: 본건의 감정가는 359,000,000원이지만, 유사 면적 및 연식의 실거래가는 약 1억 6천만원 ~ 2억원 초반대로 추정됩니다. 입찰 시 경매 시작가인 감정가 이상으로 응찰할 경우, 시세 대비 고가 낙찰 위험이 있습니다.

* 공항 관련 보호구역: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어 향후 건물 이용이나 재건축 시 공항 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임차인 류 은 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 임차인의 보증금 관련 채무는 경매로 소멸됩니다. 따라서 임차인과의 명도 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 마곡동에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

가장 큰 장점은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 임차인의 보증금 채무를 전혀 인수하지 않는다는 점입니다. 이는 권리관계가 매우 깨끗한 상태로 취득할 수 있음을 의미합니다.

다만, 감정가가 359,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 주변 실거래가와 비교했을 때 약 1억 5천만원 ~ 2억원 이상 높게 형성되어 있어 시세 대비 고가 낙찰의 위험이 존재합니다.

입찰 시에는 신중한 시세 조사와 함께, 본건의 실질적인 시장 가치를 면밀히 파악하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 축에 속하며, 내부 상태 및 관리 측면에서 유리합니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 전혀 없어 명도 및 법적 리스크가 최소화됩니다.

* 마곡동 지역: 지속적인 개발이 이루어지고 있는 마곡지구 인근 지역으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세, 건물 연식, 입지 조건, 권리 분석 등을 종합적으로 고려하였을 때, 본 물건의 적정 시장 가치는 약 220,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 판단됩니다.

하지만 경매는 감정가 359,000,000원에서 시작하므로, 유찰 없이 입찰이 진행될 경우 본 물건의 시장 가치 대비 고가 낙찰될 가능성이 있습니다.

따라서 투자자는 본인이 산정한 적정 시장 가치 범위 내에서, 최대한 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

본 자료는 참고용이며, 실제 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가적인 권리, 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.