나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3153 [1] 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신우러동 소재 "서울금융고등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 바 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스장이 소재하고 있어 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2022.08.04) 외벽: 석재타일 붙임 마감 등입니다. 창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 업무시설(오피스텔, 다세대주택, 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 40미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2021-12-14)(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3153 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 205,000,000원

토지면적: 7.73㎡ (약 2.34평)

건물면적: 20.70㎡ (약 6.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.2. 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울금융고등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 주위환경은 보통입니다. 본건 서측으로 약 40미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 건물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 내 제3층 제303호

사용승인일: 2022.08.04

외벽 마감: 석재타일 붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 마감 등

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

설비 내역: 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

주요 용도(건축물대장): 업무시설[오피스텔, 다세대주택, 제2종근린생활시설(사무소)]

1.4. 토지 정보

토지 형상 및 이용 상태: 정방형의 토지로서 업무시설(오피스텔, 다세대주택, 제2종근린생활시설(사무소)) 건부지로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 아파트), 건축선.

2. 입지조건

2.1. 교통

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스장이 소재하고 있어 교통상황은 보통입니다.

2.2. 편의시설 및 주변 환경

"서울금융고등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 생활 편의성이 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 문성연

보증금: 1,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-12-18

대항력: 있음

비고: 임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

권리분석: 대항력 있는 임차인으로, 보증금이 소액이나 월세가 발생하고 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (백위희(중국인) 관련)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-30

확정일자: 2022-08-16

배당신고일자: 2024-04-04

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경으로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, HUG 보증금 관련 특수 조건에 따라 매수인에게 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑1: 2022-08-11, 혜성산업개발건설주식회사, 소유권보존

* 을1: 2024-04-04, 중국인, 주택임차권 (280,000,000원), 전입 2022-08-30, 확정 2022-08-16 (말소 예정 - HUG 인수 조건)

* 갑2: 2022-08-30, 박윤점, 소유권이전 (매매)

* 갑3: 2026-01-13, 주택도시보증공사, 강제경매 (280,000,000원), 말소기준권리

3.3. 인수/소멸 권리

본 물건은 말소기준권리(갑3: 주택도시보증공사 강제경매)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

을1 권리(주택임차권)는 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건에 따라 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

"물건명세서 참고사항"에 따르면, 특별매각조건으로 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이에 따라 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 서울 금융고등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 학교 시설이 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권 형성이 가능하며, 다세대주택 밀집 지역의 특성상 배후 수요 또한 확보될 수 있습니다. 다만, 대규모 상업시설보다는 소규모 근린 상권에 해당합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육: 서울 금융고등학교가 인접해 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 문성연 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 100만원으로 소액이며 월세가 발생합니다. 명도 부담이 크지는 않을 것으로 예상되나, 인수 조건에 따른 처리 절차를 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건의 명확성: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 본 건의 가장 중요한 변수입니다. 이 조건이 법적으로 명확하게 이행되어 매수인이 잔여 보증금에 대한 부담을 지지 않는지, 관련 서류 및 법원 절차를 반드시 최종 확인해야 합니다. 조건 이행에 대한 불확실성은 잠재적 위험이 될 수 있습니다.

* 건축년도: 2022년 준공으로 신축 건물이나, 건물 가치 평가 시 감정가와 최근 시세 비교 분석이 필요합니다.

* 토지이용계획: 공항소음, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다양한 규제 지역에 속해 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 다세대주택입니다. 감정가는 2억 5백만원이며, 건물 면적은 약 6.26평, 토지 지분은 약 2.34평입니다. HUG 보증금 2억 8천만원이 채권 최고액으로 경매가 진행되었으나, 특별 매각 조건으로 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건으로 매각되어 인수되는 보증금은 0원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 소액이어서 큰 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG 관련 특수 조건의 정확한 법적 효력 및 이행 여부를 철저히 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로 상대적으로 깔끔한 상태를 유지할 가능성이 높습니다.

* HUG 조건: 매수인이 HUG 보증금 2억 8천만원에 대한 인수 부담이 없다는 조건이 명확히 확인될 경우, 실질적인 취득 비용을 낮출 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 소액 임차인: 대항력 있는 임차인의 보증금이 100만원으로 소액이어서 명도 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 건물(다세대)의 면적 대비 실거래가는 5.76백만원/㎡ ~ 5.92백만원/㎡ 수준으로 나타났습니다. 본건의 면적(20.70㎡)과 건축년도(2022년)를 고려할 때, 감정가는 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

특히, HUG 인수 조건으로 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 중요합니다. 이 조건이 확실하다고 가정하고, 시장 상황 및 잠재적 리스크를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 거래 사례의 단위 면적당 가격을 적용하면 약 120,908,000원 (584만원/㎡ * 20.70㎡) 수준이나, 신축 건물이라는 점과 면적이 작아 단위 면적당 가격이 상승할 수 있다는 점을 감안하면 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

HUG 인수 조건 관련 법적 검토 후, 잠재적 리스크를 반영하여 감정가 이하에서 입찰하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 185,000,000원 ~ 195,000,000원

(주의: 위 예상 입찰가는 시장 상황 및 본건의 특수 조건을 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.