나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3043 [1] 서울특별시 양천구 신월동 60-23 동선팰리스 제8층 제804호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철(화곡역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제8층 제804호로서, (사용승인일 : 2022.05.30) 외벽 : 외장석재 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 건물 부지는 2필 일단 인접도로 대비 등고평탄하며 세장형의 토지로서, 주거용 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

2필 일단 북측으로 광대한면의 포장도로와 접하고 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 보행자전 용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)< 교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.). 일련번호 2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천 교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~25 7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8 .26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12. 31.), 건축선.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3043 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 60-23 동선팰리스 제8층 제804호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2022년 5월 30일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제8층 제804호

건물 면적: 22.65㎡ (약 6.85평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 현황

토지 면적: 11.46㎡ (약 3.47평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용상태: 대상 건물 부지는 2필 일단 인접 도로 대비 등고평탄하며 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

1.4. 감정평가 정보

감정가: 314,000,000원

토지 감정가: (제공된 정보에 명시되지 않음)

건물 감정가: (제공된 정보에 명시되지 않음)

감정평가 요약: 구분건물 감정평가요항표

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에는 지하철(화곡역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

2필 일단 북측으로 광대한 면의 포장도로와 접하고 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 보행자 전용도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역(강서양천교육청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 일부 거래 시 허가를 받아야 함. (정확한 구역 및 지정기간은 반드시 추가 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정으로 인한 주택도시보증공사(갑3)임.

3.2. 등기부 요약 (집합건물)

* 소유권보존 (신영숙)

* 소유권이전 (김대성)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 350,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권 (진완주, 350,000,000원, 말소)

* 압류 (국민건강보험공단, 말소)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 5월 12일

대항력: 있음

비고: 임대관계 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사 (진완주)

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 30일

확정일자: 2022년 7월 19일

배당신고일자: 2024년 7월 19일

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

위 권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. 그러나 '김 ' 임차인은 대항력이 있는 것으로 기재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 임대관계가 미상으로 조사되어 있어 해당 임차인의 권리관계는 추가적인 면밀한 확인이 필요함. 특별매각조건에 따라 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 낙찰자는 임차보증금을 인수하지 않는 것을 원칙으로 함.

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (특별매각조건 및 권리분석 결과에 따라 인수되는 보증금 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 최근 2026년 5월에 거래된 인근 연립/다세대 주택의 경우, 면적 52.41㎡(약 15.86평)의 "효성쉐르빌"이 30,200만원, 면적 55.56㎡(약 16.81평)의 "수명산시그니처"가 32,900만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 576만원에서 592만원 수준으로 파악됩니다.

본건은 건물면적 22.65㎡(약 6.85평)에 대한 감정가가 314,000,000원으로, 평당 약 1,386만원으로 산정되어 주변 시세 대비 매우 높은 감정가를 보이고 있습니다. 이는 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 점, 그리고 소형 면적의 희소성 등이 반영된 것으로 보입니다. 다만, 실거래가와의 격차가 상당하므로 입찰 시 신중한 시세 판단이 요구됩니다.

4.2. 건물 정보 (동선팰리스)

본 건물인 동선팰리스는 2022년 8월 건축물대장상 사용승인이 완료된 신축 건물입니다. 총 9층 규모이며, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

신월중학교가 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리하고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

5.2. 학군 및 교육시설

신월중학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능한 점은 장점으로 볼 수 있습니다. (상대보호구역 관련하여 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 '김 '의 존재입니다. 보증금이 0원이고 임대관계가 미상임에도 대항력이 있다는 점은 해당 임차인의 권리 유무 및 인수 여부에 대한 불확실성을 내포합니다. 비록 특별매각조건으로 임대차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 임차인이 적극적으로 권리를 주장할 경우 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

6.2. 특수 매각 조건

HUG 인수조건 변경 및 매수인의 대항력 포기 조건은 낙찰자가 임차인 관련 부담을 덜 수 있는 요인이지만, 해당 조건을 명확히 이해하고 절차를 준수해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등은 향후 건물 이용이나 거래에 제한을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 감정가가 주변 실거래가 대비 높은 수준이며, 대항력 있는 임차인의 존재 및 특수 매각 조건으로 인한 불확실성이 존재합니다. 특히 '김 ' 임차인의 보증금 0원, 임대관계 미상에도 불구하고 대항력이 있다는 점은 반드시 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 고려할 때, 투자자는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 안전한 입찰 전략을 수립해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 최신 건물로 하자 발생 가능성이 낮음.

* 소형 면적: 22.65㎡의 소형 면적으로 1인 가구 수요 등 특정 수요층 공략 가능.

* 양호한 입지: 신월중학교 인근으로 교육환경이 양호하며, 교통 환경도 보통 수준임.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 권리관계가 비교적 명확함 (다만, 임차인 관련 불확실성은 존재).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 314,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 평당가 기준으로 다소 높게 형성되어 있습니다. 대항력 있는 임차인 '김 '의 존재 및 관련 특수 매각 조건으로 인한 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세와 권리 분석, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 약 251,200,000원 ~ 282,600,000원 수준으로 제안하며, 실제 입찰가는 철저한 추가 조사를 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.