나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3114 [1] 서울특별시 영등포구 양평동6가 83 엠케이빌딩2 제10층 제1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동6가 소재 "선유도역(지하철 9호선)" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 남동측으로 선유도역(지하철 9호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제10층 제1002호로서, (사용승인일 : 2021.12.23.) 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 새시 창호등임.

이용상태

본건은 공동주택(침실2, 거실 및 주방1, 화장실1 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 12m 내외 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

서울특별시 영등포구 양평동6가 83 엠케이빌딩2 제10층 제1002호. 해당 물건은 엠케이빌딩2에 위치하며, 2021년 12월 23일 사용승인된 철근콘크리트 구조 13층 건물 중 10층 1002호입니다. 건물의 새 주소는 서울특별시 영등포구 양평로30나길 2 (양평동6가)입니다. 용도는 오피스텔이며, 실제로는 공동주택(침실 2, 거실 및 주방 1, 화장실 1 등)으로 이용 중입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적 8.60㎡(약 2.60평), 건물 전용 면적 24.79㎡(약 7.50평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 336,000,000원이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동6가에 위치하며, 지하철 9호선 선유도역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철 9호선 선유도역을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경3114)으로, 해당 권리(등기구분: 갑4, 접수일자: 2026-01-13)가 말소기준권리가 되어 경매로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 8월 12일

* 확정일자: 2022년 7월 21일

* 배당신고일자: 2024년 2월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다. HUG 인수조건 변경으로 인해, 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사(채권자)에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 즉, 매수인은 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 목금종합건설주식회사 (2022-01-11)

* 주택임차권: 정영희 (보증금 370,000,000원) (2022-07-21 확정, 2022-08-12 전입, 2024-02-20 배당신고 - 말소 예정)

* 소유권이전: 김보배 (2022-08-12)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 370,000,000원) (2026-01-13 접수 - 말소기준권리)

4. 상권분석

본건은 지하철 9호선 선유도역 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 및 근린 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 오피스텔의 주 용도가 업무시설 및 공동주택으로 복합적인 용도로 사용될 가능성이 있어, 상업 및 주거 수요를 모두 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

지하철 9호선 선유도역을 이용한 도심 접근성이 우수하며, 지역 내 버스 노선도 다양하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 건물 내 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 13층 건물 중 10층에 위치하여 조망 및 소음으로부터 비교적 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(정 ) 임차인이 보증금 370,000,000원에 거주 중이나, 제공된 정보상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 해당 임차권 등기가 말소 예정임에도 불구하고, HUG 인수조건 변경으로 인한 매각 조건(임차인 대항력 포기 조건)을 반드시 확인해야 합니다. 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 이슈에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15 지정, 지정기간 2025.10.20~2026.12.31, 아파트 건축 관련) 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경으로 인한 매각 조건(임차인 대항력 포기 조건)을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 오피스텔로, 2021년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 부담이 적은 조건으로 매각되는 점은 긍정적입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경으로 인한 특별 매각 조건, 그리고 명시된 여러 토지이용 제한 사항들을 면밀히 검토하여 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 9호선 선유도역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적은 조건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 336,000,000원입니다. 제공된 '오피스텔 매매/임대 정보' JSON 데이터가 비어 있어 현재 시세 분석 및 경쟁 물건 비교가 어려운 상황입니다. 따라서 정확한 현 시세 기반의 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 제시된 임차인의 보증금(370,000,000원)이 감정가보다 높으나, 해당 임차인이 대항력이 없고 HUG 인수조건 변경에 따라 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건이므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

일반적으로 경매 입찰가는 감정가를 기준으로 시작하며, 시장 상황, 본건의 특수성(HUG 조건), 주변 시세, 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 본 건의 경우, 명확한 시세 정보 부족으로 인해 보수적인 접근이 필요하며, 감정가를 기준으로 80% ~ 100% 사이에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다. (예상 범위: 약 268,800,000원 ~ 336,000,000원)

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 관행에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.