나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50018 [1] 서울특별시 송파구 거여동 560-3 테미하우스 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울인공지능고등학교" 북측 인근에 위치하고, 부근 은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선(거여역)등이 소재하여 대 중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라지붕 7층 건물 내 3층 304호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 공부상 "사무소"로 등재되어있으나, 현환 "주거용"(복층형)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 소화전, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 가장형의 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 세로한면의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(거여지구), 도로(2020-07-07)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-03-27)(송파공업 고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호) <수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정).

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 용도가 "사무소"로 등재되어있으나, 현황 "주거용"으로 변경되어 이용중인 것으로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 후첨 내부구조도 및 사진 상 제시외건물㉠부분(조적조(약3.2㎡, 욕실))이 소재함.

물건 비고

제시외 건물 포함
집합건축물대장상 위반건축물 등재
공부상 '사무소'로 등재되어 있으나 현황 '주거용'으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50018 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 560-3 테미하우스 3층 304호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 '사무소'이나 현황 '주거용'으로 이용 중)

감정가: 203,612,800원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

* 토지 면적: 8.30㎡ (약 2.50평)

* 토지 지분: 8.3㎡ (약 2.50평)

* 건물 면적: 27.74㎡ (약 8.39평)

* 건물 지분: 27.74㎡ (약 8.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 건물 사용 승인일: 2017년 03월 28일

* 건물 층수: 7층 건물 내 3층 304호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 7층 건물

2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울인공지능고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 거여역이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건은 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 02월 01일 접수된 근저당권 (채권최고액 100,000,000원)입니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 정

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 07월 16일

* 확정일자: 2018년 06월 28일

* 대항력: 있음

* 물건 명세서상, 해당 임차권은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 소유권 및 기타 권리 현황:

* 소유권 이전 등기가 다수 존재하며, 등기부채권 총액은 433,000,000원입니다.

* 주택임차권 (을8, 정민호, 198,000,000원)은 인수 대상입니다.

* 그 외 근저당권, 압류 등은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 서울인공지능고등학교 등 교육시설이 있어 학생 유동 인구가 있을 수 있습니다.

상업 시설은 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 대규모 상권은 아니나 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 5호선 거여역 및 다수 버스 노선 이용 가능.

* 교육시설: 서울인공지능고등학교, 거여초등학교 등 인근 위치.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 의료시설: 병원 및 약국 등은 거여역 인근 상업시설 이용 필요.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성:

* 임차인 정 의 보증금 198,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 총 인수 금액에 큰 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치:

* 건축물대장상 용도는 '사무소'이나, 현황은 '주거용(복층형)'으로 이용 중입니다. 이는 추후 건물 사용이나 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

* 집합건축물대장상 위반건축물 등재:

* 본건은 위반건축물로 등재되어 있어, 이행강제금 부과 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함:

* 본건에는 제시외 건물(조적조 약 3.2㎡, 욕실)이 포함되어 매각되므로, 이 부분의 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 소형 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크입니다. 임차인의 보증금(198,000,000원)이 감정가(203,612,800원)와 유사한 수준이므로, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 사실상 임차인의 보증금 전액을 부담하게 될 가능성이 높습니다. 또한, 위반건축물 등재 및 공부상 용도 불일치 사항은 추가적인 관리 및 부담을 야기할 수 있습니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 거여역 인근이라는 교통의 이점을 가지고 있습니다.

* 위반건축물 해소 및 용도 변경 시 가치 상승 가능성이 있습니다. (단, 이행강제금 및 관련 비용 발생)

* 임차인의 보증금 인수 조건으로 인해, 배당 순위 및 배당 금액을 철저히 분석하여 총 인수 금액을 파악하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,612,800원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 198,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 이는 낙찰 후 총 지출 비용이 낙찰가와 보증금의 일부 또는 전부를 합한 금액이 될 수 있음을 의미합니다.

따라서, 예상 입찰가는 잠재적 인수 보증금(198,000,000원)을 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 만약 낙찰가가 198,000,000원 이하로 결정된다면, 총 지출 비용은 198,000,000원 + (198,000,000원 - 낙찰가) = 198,000,000원 + (배당받지 못한 보증금) 이 되므로, 실질적인 총 비용은 198,000,000원 이상이 될 수 있습니다.

상대적으로 최근 매매된 유사 물건들의 가격(115,000,000원 ~ 130,000,000원)은 본건의 감정가보다 현저히 낮은 수준이나, 이는 면적 차이 및 건물 연식 차이에 기인한 것으로 보입니다. 본건은 신축(2017년) 건물임을 감안할 때, 감정가(203,612,800원)를 시세의 기준으로 삼되, 임차인 보증금 인수 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

총 지출 비용이 198,000,000원을 넘지 않도록 하기 위해, 또는 시세 대비 합리적인 수익률을 확보하기 위해, 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 195,000,000원

(주의: 상기 입찰가로 낙찰 시, 임차인 보증금 전액 배당 여부에 따라 실제 총 지출 비용은 198,000,000원에 근접하거나 그 이상이 될 수 있습니다. 최종 입찰가는 배당표 확정 및 현장 재확인 후 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.