나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501525 [1] 인천광역시 중구 도원동 12-23 도원아파트 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 도원동 소재 "광성중고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대부분 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 전철역(1호선 도원역)이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층(사용승인:2002.10.31) 건물중 제3층 제301호로서,

외벽:드라이비트 마감.
내벽:내부인테리어 마감.
창호:샤시창호 마감.

이용상태

공동주택(주거용)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급·배수설비,도시가스에 의한 난방설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 완경사지대의 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 3-4미터의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>임.

공부와의 차이

테라스부분이 벽체를 이용해서 판넬조 판넬지붕(약 1m×5m＝5㎡)으로 증축하여 이용중으로 파악(사진참조)되었으며, 집합건축물대장상 위반건축물 표시는 5층의 대수선과 관련된것으로 확인하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공부상 도원아파트이나 현황은 연립·다세대 주택이며, 발급받은 도면을 기준하여 현장확인 결과 도면상 303호는 현황(문패기준) 301호로 이용중에 있으니, "감정평가액의 산출근거및 결정의견"란의 "그 밖의 사항"및 내부구조도 참조바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-제시외 건물 포함
-테라스 부분이 벽체를 이용해서 판넬조 판넬지붕(약 5㎡)으로 증축하여 이용 중인 것으로 파악됨
-집합건축물대장 표제부상 '위반건축물' 표시는 5층의 대수선과 관련된 것으로 확인됨
-이 사건 매각대상물건은 출입문 표시상 '303호'이나 건축물대장의 건축물현황도상 '301호'로 공부와 현황이 불일치한 상태임
-공부상 '아파트'이나 현황은 '연립,다세대 주택'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서

사건번호: 인천지방법원 2025타경501525 (1)

소재지: 인천광역시 중구 도원동 12-23, 도원아파트 3층 303호 (내부 301호)

용도: 집합건물 (현황: 연립/다세대 주택)

감정가: 90,900,000원

토지면적: 19.75㎡ (약 6.0평)

건물면적: 52.37㎡ (약 15.9평) - 전용면적 기준

제시외건물면적: 5.00㎡ (약 1.5평, 테라스 증축 부분, 매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 도원동 소재 "광성중고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대부분 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있는 주거지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 1호선 도원역이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

도로상태: 서측으로 노폭 약 3-4미터의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 6월 2일 남동세무서장 압류 (등기부상 갑6)

인수되는 권리: 없습니다. 본 건의 모든 권리(압류, 가압류, 근저당 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (여 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 28일

* 확정일자: 2021년 5월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정입니다.

집합건물 등기부 채권 총액: 2,099,000,000원

4. 상권분석

주변상권: 본건이 위치한 도원동 지역은 주로 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 주거지대로 형성되어 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주의 상권입니다.

편의시설: 인근 주거 지역 내에서 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

건축구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 중 3층에 위치하며, 사용승인일은 2002년 10월 31일입니다.

내부설비: 기본적인 위생, 급배수 설비 및 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 교육시설: 광성중고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공부와 현황의 불일치:

* 호수 표기: 출입문 표시는 '303호'이나, 건축물대장상 현황도는 '301호'로 공부와 실제 이용 현황이 다릅니다.

* 건물 유형: 공부상 '아파트'로 등록되어 있으나, 현황은 '연립/다세대 주택'으로 이용 중입니다.

제시외 건물: 테라스 부분을 약 5㎡ 규모로 증축하여 판넬 구조로 이용 중이며, 이 부분은 매각에 포함됩니다.

위반건축물 표시: 집합건축물대장 표제부상 '위반건축물' 표기가 확인되나, 이는 5층의 대수선 공사와 관련된 것으로 파악되어 본건 3층과는 직접적인 연관성이 낮을 것으로 추정됩니다. 그러나 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 중구 도원동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 90,900,000원입니다. 비록 공부상 '아파트'로 등록되어 있으나 현황은 연립/다세대 주택이며, 호수 표기 역시 공부와 일치하지 않는 점이 있습니다. 또한, 약 5㎡의 제시외 건물(테라스 증축 부분)이 매각에 포함되어 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인이기도 하나, 대항력이 없어 명도에 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리가 존재하여 매각 후 모든 권리가 소멸될 것으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

현황 주거지로서의 기본적인 입지 및 도원역 인근의 교통 편의성.

현재 감정가가 90,900,000원으로 상대적으로 낮은 수준입니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

약 5㎡의 제시외 건물(테라스)이 포함되어 있어 실제 활용 공간 대비 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금 부담이 없으며, 권리상 하자 없이 매각될 것으로 예상됩니다. 따라서 감정가 90,900,000원을 기준으로, 본건의 공부와 현황 불일치, 제시외 건물 존재, 위반건축물 표기 등의 특이사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 통상적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가가 형성되는 점을 감안할 때, 63,000,000원 ~ 73,000,000원 사이에서 경쟁 상황 및 물건의 가치를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.