나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3129 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 569-18 모던하우스 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '대일고등학교' 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지 대비 완만한 경사의 가로장방형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

등촌동 569-18 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 주택임차권 등기가 되어 있음. (임차보증금 금286,000,000원)

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3129 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 569-18 모던하우스 제2층 제203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 272,000,000원

토지면적: 19.28㎡ (약 5.83평) / 토지지분: 19.28㎡ (약 5.83평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평) / 건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 현황:

건물명: 모던하우스

준공년도: 2020년 2월

구조: 철근콘크리트구조

층수: 6층 건물 중 2층

총 동 수: 1개 동 (총 면적 587.75㎡, 대지면적 301.9㎡)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 등촌동 569-18 모던하우스 제2층 제203호

주변 환경: '대일고등학교' 남측 인근에 소재하며, 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역임. 전반적인 주위 환경은 양호한 편임.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로: 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역임(외국인 등, 아파트 등 용도).

1.2. 권리분석

매각 구분: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 2023년 6월 2일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑3)

인수되는 권리: 원칙적으로 모든 권리는 말소될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있어 추가 확인이 필요함. 현재 등기부상으로는 지상권 존재 여부가 불명확함.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (정 )

보증금: 286,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 4월 10일

확정일자: 2020년 3월 23일

배당신고일자: 2024년 4월 19일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

권리분석 요약: 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 보증금 286,000,000원에 대한 인수 부담은 없을 것으로 보임. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'이라는 특별매각조건으로 인해, 매수인은 임차보증금 승계 의무가 없다는 것이 명확히 함. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택이 혼재하고 있음.

'대일고등학교'가 인접해 있어 학생 및 교직원 관련 수요와 이로 인한 근린생활시설 이용이 예상됨.

대규모 상업 지역과는 거리가 있으나, 지역 내 기본적인 상업 기능은 갖춘 편임.

1.4. 생활정보

주거 형태: 소형 도시형생활주택으로 1인 가구나 신혼부부 등 소규모 가구에 적합할 수 있음.

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호함.

교육: '대일고등학교'가 인접하여 교육 환경이 우수함.

편의시설: 주변 근린생활시설을 이용할 수 있으나, 대형마트 등 편의시설 접근성은 별도 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

복잡한 권리 관계: HUG 관련 임차권 및 'HUG 인수조건 변경', '대항력 포기 조건' 등의 명시로 인해, 권리 인수 및 보증금 승계 관련 추가적인 법률 검토가 필요함. 비록 대항력은 없다고 명시되었으나, 만약의 경우를 대비한 철저한 확인이 요구됨.

공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등은 항공기 운항 및 안전 관련 규제를 포함하므로, 향후 건축 행위(증축, 대수선 등)에 제약을 줄 수 있음.

토지거래허가구역: 특정 조건(외국인, 아파트 등)에 해당 시 허가가 필요하나, 일반적인 주택 매매에는 큰 영향이 없을 것으로 보임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 입지 및 교통, 교육 환경이 양호한 편임.

권리 분석상 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, HUG 관련 복잡한 조건으로 인해 면밀한 검토가 필수적임.

소형 주거 공간으로서의 가치는 있으나, 공항 관련 규제 등 잠재적 리스크 요소를 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

서울 강서구 등촌동의 입지적 장점 및 향후 개발 잠재력.

소형 주거 공간으로서의 꾸준한 수요.

권리 관계 명확화 및 특별 매각 조건으로 인한 잠재적 저가 매수 기회 (단, 철저한 권리 분석 및 계약 조건 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용면적(29.99㎡)은 최근 매매 사례 중 '멤버스빌B동'(29.9㎡, 2016년식)과 유사하며, 해당 물건은 2026년 7월 210,000,000원에 거래되었음.

본건은 2020년 준공으로 이보다 신축이며, 감정가는 272,000,000원임.

임차보증금 인수 부담이 0원이므로, 실질적인 취득 가격을 고려할 때 시세보다 낮은 접근이 가능할 수 있음.

신축 이점, 입지 등을 고려하되, 유사 면적의 거래 사례(210,000,000원)와 감정가(272,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 200,000,000원에서 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 추천함.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 상황, 그리고 본건의 특수 조건을 모두 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.