나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3102 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 352-3 더힐스빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재‘개웅중학교’동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 소재하고 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2019.0 1.28.) 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지이며, 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3102 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 352-3 더힐스빌 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 315,000,000원

토지면적: 31.24㎡ (약 9.45평)

건물면적: 53.79㎡ (약 16.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 채권자)

1.2. 특별 매각 조건

HUG 인수조건 변경. 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ‘개웅중학교’ 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 본건 동측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 및 건물

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지이며, 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로, 2019년 1월 28일에 사용승인되었습니다.

2.4. 지역 개발 현황

본건이 소재한 개봉동 일대는 최근 대규모 주택 정비사업이 활발히 추진되고 있어 향후 주거 환경 개선 및 지역 가치 상승이 기대됩니다. 또한, 개웅산과 목감천을 끼고 있어 자연 친화적인 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 6월 7일 접수된 서울특별시 구로구의 압류입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

본건 매각으로 인해 소멸 예정인 권리는 다음과 같습니다.

* 주택임차권: 강승희 (주택도시보증공사), 보증금 309,500,000원. 전입 2022-03-11, 확정 2022-02-14. 대항력 없음. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각되므로 매각으로 소멸됩니다.

* 압류: 서울특별시구로구 (2023-06-07)

* 가압류: 신한저축은행 (2023-07-13)

* 압류: 구로구 (서울특별시) (2025-01-13)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-01-13)

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 강 (주택도시보증공사)

* 보증금: 309,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-11

* 확정일자: 2022-02-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 임차인의 보증금이 있으므로 해당되지 않으나, 인수 부담이 없다는 점이 중요합니다.

3.5. 기타 권리사항

등기부채권 총액은 317,266,541원이며, 이는 채권자들에게 배당될 예정입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지대 특성

본건은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재된 일반적인 주택지대에 속해 있습니다.

4.2. 지역 개발 잠재력

개봉동 일대가 최근 대규모 주택 정비사업을 통해 주거 환경 개선이 이루어지고 있어, 장기적으로 상권 활성화 및 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상세

* 건축 연도: 2019년 1월 28일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕

* 층수: 5층 건물 중 제2층 제201호

* 마감: 외벽 석재붙임 및 치장벽돌 마감, 창호 샷시

5.2. 편의시설 및 설비

기본적인 전기, 위생, 급배수, 화재경보, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 교통 및 주변 시설

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 개봉역 및 오류동역 이용이 가능합니다. '개웅중학교'가 인근에 위치하며, 다른 학교들도 가까이 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상: 아파트, 지정기간: 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일) - 본 물건(다세대주택) 매수 시 해당 허가구역 지정 기간 내에 있어, 외국인 매수 시 허가 필요 여부 및 절차 확인이 요구됩니다.

6.2. 임차인 관련

주택도시보증공사의 임차인(강 )이 있으나, 대항력이 없고 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각되어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 관련 절차 진행에 있어 주의가 필요합니다.

6.3. 주변 환경

조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 구로자원순환센터 등이 위치한 지역이므로, 거주 환경에 미치는 영향은 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

6.4. 시세 대비 감정가

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 본 물건의 감정가(3.15억원)가 최근 유사 물건(예: 한신빌라, 51.48㎡, 2002년식, 2.5억원)의 매매가보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

신축(2019년) 건물로 건물 상태가 양호하며, 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 주변의 주택 정비사업 추진과 자연 친화적인 환경은 향후 거주 만족도 및 자산 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간에 해당하므로 이에 대한 확인이 필요하며, 감정가 대비 시세 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* HUG 인수조건 변경으로 인한 대항력 없는 임차인 보증금 인수 부담 없음

* 모든 권리관계가 말소기준권리 이후로 소멸되어 안전한 권리 분석

* 대규모 주택 정비사업 진행 지역으로 향후 개발 잠재력 기대

* 편리한 교통 및 우수한 교육 환경 (개웅중학교 인근)

9. 예상 입찰가

감정가: 315,000,000원

최근 유사 물건 매매 사례:

* 한신빌라 (2002년식, 51.48㎡): 250,000,000원 (2026년 7월)

주택의 신축 연식(2019년), 면적(53.79㎡), 그리고 대항력 없는 임차인의 대규모 보증금(3.09억원)을 인수하지 않는다는 점은 매우 긍정적인 요인입니다. 그러나 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점, 토지거래허가구역 지정 등 제약 사항을 고려해야 합니다.

현 시세 및 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 90%~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 290,000,000원 ~ 300,000,000원

* 본 보고서에서 제시하는 목표 입찰가는 290,000,000원입니다. 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.