나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3200 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제8층 제834호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현감정 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "마리오아울렛" 동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설 및 주택 등으로 형성되는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "비즈트위트 바이올렛 5차" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건(사용승인일: 2014.09.05.) 중 제8층 제834호로서 외 벽 : 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 비즈트위트 바이올렛 5차 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "비즈트위트 바이올렛 5차" 서측으로 디지털로12길 등 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부 (02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립 , 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상 : 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였는 바 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

2026타경3200 (1)

소재지

서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제8층 제834호

구분

집합건물 (도시형생활주택)

토지면적

2. 23㎡ (약 0.67평)

건물면적

12. 19㎡ (약 3.69평)

감정가

121,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

정OO

사용승인일

2014년 9월 5일

1.1. 입지조건

위치

서울특별시 금천구 가산동 소재 "마리오아울렛" 동측 인근에 위치합니다.

주변환경

근린생활시설 및 주택 등으로 형성되는 상업지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통

본건이 속한 "비즈트위트 바이올렛 5차"까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로

본건 건물은 서측으로 디지털로12길 등 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

국민건강보험공단의 압류 (2023.06.27.)

주요 권리사항

* 정민영 임차인 (주택임차권, 을구 1번): 보증금 128,000,000원, 전입 2022.07.27, 확정 2022.07.07.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 상기 을구 1번 주택임차권.

* 주의: 임차인 정민영은 대항력 있는 임차인이며, 보증금 128,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 본건 감정가(121,000,000원)보다 높은 보증금으로, 전액 변제 가능성이 낮을 수 있어 인수 금액 발생 가능성이 높습니다.

임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 128,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-27

* 확정일자: 2022-07-07 (등기부상 기재 내용)

* 배당신고일자: 2024-09-26

* 비고: 대항력 있음. 보증금 인수 가능성 있음.

1.3. 상권분석

본 물건은 "마리오아울렛" 인근의 발달된 상업지구에 위치하여 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 지역입니다.

다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

디지털로12길 등 주요 도로변에 위치하여 상업 시설로서의 접근성 또한 우수합니다.

1.4. 생활정보

편의시설

"마리오아울렛" 등 대형 쇼핑몰과 다수의 상업시설이 인접해 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

교통

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호하여 서울 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금

을구 1번 임차인 정민영의 보증금 128,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 본건의 감정가(121,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰 후 추가적인 큰 자금 부담이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

매우 작은 면적

건물 전용면적이 12.19㎡(약 3.69평)으로 매우 작아, 실제 거주 또는 임대 시 수요가 제한적일 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한

일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규 및 지역 제한이 적용됩니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (외국인 등, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 핵심 상업지역에 위치한 소형 도시형생활주택입니다.

"마리오아울렛" 인근이라는 입지적 장점과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 128,000,000원이 낙찰 후 인수될 가능성이 매우 높으며, 이는 본건의 감정가를 상회하는 금액입니다. 또한, 전용면적이 3.69평으로 매우 작아 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

따라서, 이러한 명확한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

가산동 상업지역의 우수한 입지

"마리오아울렛" 인근이라는 점은 상업시설로서의 잠재력을 높여줍니다.

소형 평형의 활용 가능성

1인 가구 임대 또는 소규모 사무실 등으로 활용될 여지는 있으나, 면적이 매우 작아 제약이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 121,000,000원

주요 고려사항

* 인수되는 임차보증금: 128,000,000원 (매수인이 인수 시)

* 건물 전용면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

* 주변 시세 (평당 약 1,378만원 ~ 2,858만원):

* 2016년식, 29.89㎡(약 9.04평) 다세대 주택: 21,300만원 (평당 약 2,356만원)

* 2018년식, 33.87㎡(약 10.25평) 다세대 주택: 29,300만원 (평당 약 2,858만원)

* 2002년식, 69.55㎡(약 21.04평) 다세대 주택: 29,000만원 (평당 약 1,378만원)

분석

본건의 전용면적(약 3.69평)은 주변에서 거래된 다세대 주택들의 면적(약 9평 이상)보다 현저히 작습니다.

가장 중요한 점은, 임차인 정민영의 보증금 128,000,000원이 낙찰 후 인수될 가능성이 매우 높다는 사실입니다. 이는 본건의 감정가 121,000,000원을 초과하는 금액입니다.

따라서, 인수되는 보증금 128,000,000원을 고려하면, 낙찰가격을 산정하는 것 자체가 사실상 어렵습니다. 낙찰가와 인수 보증금을 합산할 경우, 이미 감정가를 훨씬 상회하는 금액이 되므로, 투자로서의 가치가 매우 낮거나 마이너스가 될 수 있습니다.

이러한 상황을 감안할 때, 매우 신중하게 접근해야 하며, 인수되는 보증금 규모를 고려하여 본인의 투자 능력 범위 내에서 접근하거나, 혹은 입찰을 포기하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적 예상 입찰가 (인수되는 임차보증금이 없다고 가정하고, 매우 낮은 가격으로 접근 시):

50,000,000원 ~ 65,000,000원 범위.

(주의: 상기 금액은 인수되는 보증금이 전혀 없다는 가정 하에, 면적 및 주변 시세를 매우 보수적으로 적용한 예시이며, 실제 권리분석 및 현장 조사를 통해 재산정 필수.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.