나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100084 [1] 서울특별시 동작구 노량진동 267-6 노량진큐브스테이트 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호암 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 노량진동 소재 ‘노량진역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 업무시설, 아파트, 점포주택, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 "노량진역(1·6호선)" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2020.08.31.) 외벽: 기타석재붙임마감 등, 창호: 샤시창호 등입니다.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 가스설비, 난방설비, (기계식)주차장설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단으로 평지에 소재하는 부정형 토지로서 제1.2종근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 35미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

267-6 : 도시지역 , 일반상업지역 , 제3종일반주거지역(2017-06-15) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(2017-02-02)<도시재정비촉진을위한특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) 267-42 : 도시지역 , 일반상업지역 , 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(2017-02-02)<도시재정비촉진을위한특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) 267-69, 267-70, 267-71 : 도시지역 , 일반상업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비촉진을위한특별법>, 재정비촉진지구(2017-02-02)<도시재정비촉진을위한특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)),건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 동작구 노량진동 267-6번지에 위치한 노량진큐브스테이트 4층 402호 오피스텔 경매 물건입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2026타경100084 (1)이며, 감정가는 267,000,000원입니다.

건물의 전용 면적은 22.39㎡ (약 6.77평)이며, 토지 지분은 6.28㎡ (약 1.9평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매로 채권자는 상OO입니다.

정비구역, 재정비촉진지구, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 노량진동 소재 ‘노량진역’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 상가, 업무시설, 아파트, 점포주택, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1, 6호선 ‘노량진역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2020년 8월 31일에 사용 승인된 16층 건물 중 4층 402호입니다.

토지는 북측으로 폭 약 35미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 물건으로, 채권자는 상OO입니다.

말소기준권리는 2024년 3월 5일에 접수된 우리은행의 가압류(갑5)입니다.

주요 권리로는 을구 1번 주택임차권(상경재)이 있습니다. 해당 임차권은 등기부상 권리금액이 220,000,000원으로 기재되어 있으며, ‘인수’로 명시되어 있어 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

임차인 현황 상으로는 보증금이 122,473,625원으로 기재되어 있어, 등기부 기재 금액과의 차이에 대한 확인이 반드시 필요합니다.

채권자 상경재의 강제경매(갑18, 122,473,625원)는 말소기준권리보다 늦게 설정되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

그 외 다수의 가압류 및 압류 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 노량진동은 지하철 1, 6호선 노량진역을 중심으로 학원가, 상업 시설, 교통의 요지가 발달된 지역입니다.

주변에 상가, 업무시설, 주택 등이 혼재되어 있어 오피스텔로서의 배후 수요를 기대할 수 있으며, 상업 시설 이용 또한 용이한 편입니다.

1.4. 생활정보

교통 면에서는 지하철 1, 6호선 노량진역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선도 갖추고 있어 서울 시내 이동이 수월합니다.

건물은 2020년 준공된 신축급 오피스텔로, 위생 및 급배수, 가스, 난방, 승강기, 소방 설비 등 현대적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

상가 및 업무시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인(상경재)의 보증금 인수 가능성입니다. 등기부상 보증금 220,000,000원 또는 임차인 현황과 차이가 있는 금액(122,473,625원) 중 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

본건이 정비구역 및 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 변동 가능성이 있으나, 이는 긍정적 또는 부정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 제3종일반주거지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 각종 법적 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

노량진역 역세권에 위치한 비교적 신축인 오피스텔로서 입지적 강점은 분명합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 높은 보증금(220,000,000원, 등기부 기준)을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 투자 시 실질적인 총 부담액을 면밀히 검토해야 합니다.

재정비촉진지구 지정은 장기적인 가치 상승을 기대하게 하지만, 임차 보증금 부담을 고려할 때 투자 수익률을 신중하게 계산해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 노량진역 초역세권의 신축 오피스텔로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 분석을 통해 임차 보증금 인수 리스크를 명확히 파악하고, 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(22.39㎡)의 오피스텔 거래 사례를 분석한 결과, 2025년 11월 19일 14층 거래가 290,000,000원, 2026년 5월 11일 8층 거래가 220,000,000원으로 확인됩니다.

본 건의 경우, 등기부상 확인되는 을구 1번 주택임차권의 인수 보증금은 220,000,000원입니다.

규정에 따라 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산해야 하므로, 이를 최고 시세(290,000,000원)에서 차감하면 다음과 같이 산출됩니다.

예상 입찰가 = 최고 시세 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 290,000,000원 - 220,000,000원 = 70,000,000원

따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 100,000,000원 범위로 제안합니다.

주의: 위 예상 입찰가는 낙찰가 기준이며, 실제 매수인의 총 부담액은 입찰가에 인수 보증금 220,000,000원을 더한 금액이 됩니다. 따라서 총 부담액이 시장 시세를 초과하지 않는지 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.