나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100096 [1] 서울특별시 동작구 대방동 515 대방아데나339 4층420호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세준 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "지하철1호선 대방역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 북서측 인근에 "지하철1호선 대방역" 및 본건 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제4층 제420호로서, (사용승인일: 2012.10.25) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 ‘도시형생활주택(원룸형)'임.(후첨 내부구조도 참조) ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서 ‘아파트(도시형생활주택(원룸형))’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약7m, 동측으로 노폭 약6m, 서측으로 노폭 약2m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-등기사항전부증명서 상 아래와 같이 주택임차권이 설정되어 있으니 업무진행 시 참고바람. 임차보증금: 금141,000,000원 임대차계약일자: 2022년 04월 03일 임차권자: OOO

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 동작구 대방동 515번지, 대방아데나339 건물 내 4층 420호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2026타경100096 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

토지 면적은 11.09㎡ (약 3.35평)이며, 건물 면적은 16.54㎡ (약 5.00평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 153,000,000원이며, 건물은 철근콘크리트구조로 2012년 10월 25일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 1호선 대방역에서 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 아파트 및 근린생활시설이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 북서측 인근에 지하철 1호선 대방역이 있고, 본건 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하고 있습니다.

본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서 '아파트(도시형생활주택(원룸형))' 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 노폭 약 7m, 동측으로 노폭 약 6m, 서측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 02월 07일 접수된 강서세무서장의 압류입니다.

본건에는 선순위 임차권이 존재하며, 이는 본건의 주요 권리 분석 사항입니다.

등기사항전부증명서상 을구 3번으로 주택임차권이 설정되어 있으며, 권리자는 이혜진님입니다.

임차인의 보증금은 141,000,000원이며, 임대차 계약일자는 2022년 04월 03일입니다.

임차인은 2022년 05월 20일에 전입 신고를 하였고, 2022년 04월 04일에 확정일자를 받았습니다.

등기부상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있으나, 권리분석 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 배당을 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 따르면, 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

채권자인 주택도시보증공사는 2026년 01월 15일에 강제경매를 개시하였으며, 채권 금액은 141,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대방동 일대는 아파트와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

지하철 대방역 역세권에 위치하여 교통의 이점과 함께, 인근 상업시설을 통한 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 또는 소형 주거를 선호하는 수요층에게 적합한 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다. 지하철 1호선 대방역과 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 편의시설을 제공합니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 선순위 임차인 이혜진님의 주택임차권입니다. 보증금 141,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

또한, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물의 정확한 내부 상태 및 이용 현황을 파악하는 데 어려움이 있었습니다. 실제 현장 확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 규제 사항이 존재하므로, 향후 건물 이용 및 거래 시 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대방역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로서, 입지적 장점을 가지고 있습니다.

하지만 선순위 임차인의 존재로 인한 권리 분석이 매우 중요하며, 임차 보증금 141,000,000원의 인수 여부에 따라 최종적인 취득 비용과 수익성이 크게 달라질 수 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 배당을 통한 소멸 가능성을 시사하지만, 낙찰가의 규모에 따라 달라질 수 있는 부분으로, 경매 진행 시 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

본건과 유사한 면적의 최근 거래 사례는 많지 않으나, 인근 지역의 다세대 빌라 시세를 고려할 때 감정가 자체는 시장 가치와 부합하거나 약간 낮은 수준으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 소형 주거 상품으로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

선순위 임차권 인수 리스크를 감안하되, 만약 배당을 통해 권리가 모두 소멸되고 시세보다 낮은 가격에 낙찰받는다면 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

작은 면적으로 인한 낮은 초기 투자 부담은 장점입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 153,000,000원입니다.

주변 유사 건물 시세 분석 결과, 2015년에 건축된 대방샤인빌(39.6㎡)이 2026년 4월 8일에 440,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당가로 환산 시 약 36,670,000원/평 수준입니다.

본건의 전용 면적(약 5평)에 이를 적용하면 시세는 약 183,350,000원 내외로 추정됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 낙찰가가 141,000,000원을 초과할 경우 임차 보증금 전액이 배당으로 소멸될 가능성이 높습니다.

이러한 점을 고려하여, 현재 시세 추정치와 감정가를 종합적으로 판단할 때, 예상 입찰가는 153,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 결정될 수 있습니다.

최종 낙찰가는 선순위 임차권의 배당 여부에 따라 실질적인 인수 금액이 크게 달라질 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 주변에는 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 지도상에서 확인되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.