나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100089 [1] 서울특별시 강남구 논현동 209 삼환아르누보3 4층418호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 지하철7호선 '학동역' 동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 상업시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 상업업무지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 인근에 지하철7호선 '학동역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상7층 건물 중 제4층 제418호로서, (사용승인일자:2005.03.02.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 상 오피스텔로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 주차장 시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 3필지 일단의 가로장방형 토지로서 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 각각 학동로(노폭 약 40미터) 및 학동로34길(노폭 약 12미터)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선 <추가기재> 건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 규모

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100089 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 209 삼환아르누보3 4층 418호

용도: 오피스텔

토지면적: 7.25㎡ (약 2.20 평)

건물면적: 22.09㎡ (약 6.68 평)

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상7층 건물 중 제4층 제418호

사용승인일자: 2005년 3월 2일

외벽: 석재 붙임 마감 등

창호: 샷시창호 등

내부 상태: 오피스텔로 이용 중

1.3. 경매 기본 정보

감정가: 236,000,000원

토지 지분: 7.25㎡

건물 지분: 22.09㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 김

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 강남구 논현동에 소재하며, 지하철 7호선 '학동역' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설, 상업시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업업무지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 간선 도로변에 버스정류장이 있습니다. 지하철 7호선 '학동역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 여러 차례 이루어졌으며, 가장 최근에는 2022년 1월 26일에 소유권이 이전되었습니다. 또한, 2025년 10월 10일 접수된 주택임차권(을3)이 등기되어 있으며, 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

말소 기준권리는 2023년 8월 2일에 접수된 하나카드의 가압류(을4)입니다. 이 외에 강남구(서울특별시) 압류, 국민건강보험공단 압류, 서울특별시 종로구 압류 등이 말소되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 242,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 24일

확정일자: 2022년 6월 3일

배당신고일자: 2025년 10월 10일

대항력: 있음

비고: 주택임차권이 등기되어 있으며, 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함)

3.3. 권리 분석 요약

본 물건은 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있어 보증금을 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 등기부상 을구 3번 주택임차권(김 )은 '인수'로 표시되어 있으며, 임대차보증금 242,000,000원에 대한 권리입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 다른 권리들의 말소 여부에 따른 것으로 해석되며, 실제로는 임차인의 보증금 242,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 논현동 일대는 지하철 7호선 학동역을 중심으로 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 활발한 상업업무지대입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에는 지하철 7호선 학동역이 있으며, 버스 정류장 또한 가까이 위치하여 교통이 편리합니다.

주변에는 홈플러스익스프레스 학동역점, 롯데슈퍼프레시 논현점 등 편의시설이 있으며, 학동역 인근에 다양한 상업시설과 오피스텔이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 지역에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 242,000,000원 인수입니다. 이 금액은 감정평가액(236,000,000원)보다 높기 때문에, 매각으로 임차인에게 전액 변제되지 않을 경우, 인수되는 보증금 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획 상 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있으며, 이는 향후 건축 및 거래 시 제한사항이 될 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로, 현재 임대 중인 경우 명도 관련 추가적인 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 논현동 학동역 인근의 역세권 오피스텔로, 입지 및 교통은 우수합니다. 하지만, 감정가보다 높은 금액의 선순위 임차인이 존재하여 매수인이 보증금을 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다. 이는 곧 매수인이 부담해야 할 총액이 시장 가치보다 높아질 수 있음을 의미합니다.

8. 투자 포인트

* 강남구 논현동 학동역 초역세권 입지로 인한 높은 투자 가치.

* 상업업무지대로서의 지속적인 임대수요 기대.

* 오피스텔 건물 자체의 안정적인 구조 및 설비.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 236,000,000원이나, 인수해야 할 임차인의 보증금이 242,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 이는 해당 물건의 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 넘어서는 구조가 될 가능성이 매우 높다는 것을 시사합니다.

최근 유사 면적(22.09㎡)의 매매가는 23,000,000원에서 23,500,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

만약 매수인이 총 23,500,000원의 비용으로 취득하기를 원한다면, 입찰가는 23,500,000원 - 242,000,000원 = -7,000,000원으로 계산되어, 현실적으로 불가능합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금을 고려할 때 매우 낮게 책정되어야 하며, 최소한의 권리 확보 및 명도 가능성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 상황을 고려하여, 잠재적 입찰가는 10,000,000원 으로 제안합니다. 이 가격으로 낙찰받을 경우 총 매수 비용은 10,000,000원 + 242,000,000원 = 252,000,000원이 되어, 최근 시세보다 높게 형성될 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 낙찰 후 임차인과의 협상 또는 추가적인 가치 상승 가능성을 염두에 두어야 합니다. 보증금 인수 금액이 매우 크므로, 입찰가는 이에 대한 위험 프리미엄을 반영하여 최소화하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.