나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100086 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 685-23 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민 · 평가일 2026.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡중학교' 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 업무시설, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(당곡역-신림선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

형태 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 완경사인 부정형 토지로서, 기준시점 현재 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 및 지상 5층 건물로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

건축물대장상 근린생활시설 및 다중주택으로 이용중임. 지1층 : 근린생활시설, 창고 1층 : 근린생활시설 2층 : 근린생활시설 3층 : 다중주택(6개호) 4층 : 다중주택(4개호) 5층 : 다중주택(3개호) 옥탑1층 : 계단실 (주) 1. 지1층, 1~2층, 옥탑1층은 건축물대장상 근린생활시설 등 으로 되어있으나 현황 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사됨. 2. 출입문 호번호 표시 지1층 : 101,102,103(3개호) 1층 : 201,202,203(3개호) 2층 : 301,302,303,304,305(5개호) 옥탑1층 : 604호(1개호)

설비내역

위생 및 급배수설비,도시가스설비,승상기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 스프링클러 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

지1층, 1~2층, 옥탑1층의 용도는 건축물대장상 근린생활시설 또는 계단실 등 으로 되어있으나 현황 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장조사시 일부 층 호실은 이해관계인의 부재로 내부확인이 부가능하였는바,경매진행시 재확인을 요합니다. ( 지1층, 1~2층, 옥탑1층은 건축물대장상 근린생활시설 등 으로 되어있으나 현황 주거용으로 이용중인 것으로 탐문 조사되었음) - 후첨 내부구조도는 집합건축물대장의 건축물현황도에 의거 도시히였으니 참고바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100086 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 685-23 (해피드림빌 2차)

용도: 근린주택 (근린생활시설 및 다중주택)

감정가: 3,213,298,600원

토지면적: 254.00㎡ (약 76.84평)

건물면적: 579.57㎡ (약 175.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 관악중앙새마을금고 (등기부상)

물건명세서 작성일: 2026-09-21

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 본건 주위는 단독주택, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 신림선 당곡역 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 해당하는 시설은 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 (2022-04-29 접수, 유한회사엠엔에스대부 근저당권) 입니다.

* 등기부상 총 채무액: 토지 약 23억 4천만원, 건물 약 34억 6천만원으로 총 약 58억원에 달합니다. 이는 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (명세서상 지상권은 해당 없음)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-11-20, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2024-12-30, 확정 2024-12-30, 배당 2026-04-09, 대항력 없음.

* 권 : 보증금 160,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2024-12-20, 확정 2024-11-11, 배당 2026-03-26, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2024-11-20, 확정 2024-10-15, 배당 2026-01-20, 대항력 없음.

* 나 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-02-27, 확정 2025-02-11, 대항력 없음.

* 도 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-11-08, 확정 2025-02-11, 배당 2026-03-24, 대항력 없음.

* 문 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-06-23, 확정 2025-06-13, 배당 2026-02-19, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-10-02, 확정 2024-10-02, 배당 2026-04-03, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 100,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024-11-22, 확정 2024-11-01, 배당 2026-01-26, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 50,000,000원, 차임 690,000원, 전입 2024-12-16, 확정 2024-12-17, 배당 2026-02-04, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 130,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2024-11-04, 확정 2024-09-27, 배당 2026-01-26, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 20,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2024-11-01, 확정 2024-11-01, 배당 2026-03-20, 대항력 없음.

* 양 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-07-14, 확정 2025-06-27, 배당 2026-02-04, 대항력 없음.

* 양 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-11-12, 확정 미상, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-11-12, 확정 2024-11-12, 배당 2026-04-02, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 110,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2024-12-12, 확정 2024-11-18, 배당 2026-01-02, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 100,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2025-04-28, 확정 2025-03-10, 배당 2026-02-02, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-05-26, 확정 미상, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 150,000,000원, 차임 180,000원, 전입 2024-10-11, 확정 2024-09-06, 배당 2026-02-20, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2024-12-11, 확정 2024-12-11, 배당 2026-01-30, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-11-29, 확정 미상, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-05-30, 확정 2025-04-25, 배당 2026-01-28, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 150,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2024-09-26, 확정 2024-09-06, 배당 2026-01-28, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 100,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2025-02-04, 확정 2024-11-26, 배당 2026-01-27, 대항력 없음.

* 채 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-10-29, 확정 미상, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 30,000,000원, 차임 750,000원, 전입 2025-04-10, 확정 2025-12-22, 배당 2026-03-24, 대항력 없음.

* 하 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-24, 확정 미상, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 서울 관악구 봉천동은 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 신림선 당곡역을 중심으로 한 역세권 상권이 발달되어 있습니다.

* 건물 현황: 지하 1층, 지상 5층 규모의 건물로, 건축물대장상 근린생활시설 및 다중주택으로 등재되어 있습니다. 다만, 감정평가 요약에 따르면 지하 1층, 1~2층, 옥탑 1층이 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 주변 시세: 제공된 JSON 정보에 따르면, 최근 2026년 7월에 거래된 인근 '다세대' 주택의 경우, 2022년 준공된 39.75㎡ 면적 건물이 5.4억원, 1991년 준공된 53.28㎡ 면적 건물이 1.9억원, 2016년 준공된 26.98㎡ 면적 건물이 2.83억원에 거래되었습니다. 본건은 전체 건물이므로 개별 호실 시세와 직접적인 비교는 어려우나, 해당 지역의 주택 및 근린생활시설 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '당곡중학교' 서측 인근에 위치하며, 인근에 다수의 초등학교 및 고등학교가 분포하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

* 편의시설: 차량 이동 시 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리하며, 도보 거리 내에도 기본적인 상업시설이 갖추어져 있습니다.

* 교통 접근성: 신림선 당곡역이 가까워 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 용도와 현황 용도 불일치: 지하 1층, 1~2층, 옥탑 1층이 건축물대장상 근린생활시설 또는 계단실 등으로 되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용되고 있어 관련 법규 위반 소지 및 이행강제금 부과 가능성이 있습니다. 이는 추후 건물 이용 및 관리에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크입니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 총 채권액이 약 58억원으로 감정가(약 32억원)보다 현저히 높아, 경매 진행 시 유찰 가능성이 있거나, 낙찰 후에도 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. (다만, 모든 근저당 및 임의경매는 말소되는 것으로 표기되어 있습니다.)

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 일부 층 호실에 대해 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 잠재적인 미확인 사항이 존재할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역이 제한되어 있으며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하여 향후 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동의 역세권에 위치한 근린주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 2022년 신축된 비교적 현대적인 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 모든 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어 권리 관계는 매우 명확합니다. 그러나 건축물대장상 용도와 현황 용도가 일치하지 않아 법규 위반 및 이행강제금 부과 리스크가 존재하며, 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과한다는 점은 투자 시 신중한 접근을 요합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 신림선 당곡역 인근 역세권으로 교통이 편리하며, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확성: 모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 권리가 없으므로 권리 분석이 매우 안전합니다.

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로 비교적 최신식이며, 잠재적인 개보수 비용을 절감할 수 있습니다.

* 용도 전환 잠재력: 현재 주거용으로 사용 중인 근린생활시설 공간을 법적 규제 해소 후 활용하여 임대 수익을 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,213,298,600원입니다. 주변 다세대 주택 시세 대비 본건의 규모와 신축 연식을 고려할 때 감정가가 적정하다고 판단됩니다. 다만, 건축물대장상 용도와 현황 용도 불일치로 인한 이행강제금 부과 가능성 및 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 감안하여, 신중한 입찰 전략이 필요합니다. 이러한 위험 요인들을 고려했을 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 2,600,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.