나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경6516 [1] 경기도 남양주시 다산동 6184-4 엘센트로타워 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림 · 평가일 2025.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "의정부지방법원 남양주지원" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘리트구조 평지붕 제5층건중 제1층 제101호로서,
외벽 : 강화유리 및 돌붙임 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측 및 남동측으로 포 약 12M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 중로3류(폭 12m-
15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주
다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산
지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의
3 2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경6516 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6184-4 엘센트로타워 1층101호

건물명: 엘센트로타워

용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 1,084,000,000원

토지면적: 15.15㎡ (약 4.58평)

건물면적: 33.48㎡ (약 10.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (등기부상 남인천농업협동조합)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "의정부지방법원 남양주지원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 상가지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건축물대장 상 주소는 경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 166-22 (다산동)이며, 본건은 해당 건물 북동측, 북서측 및 남동측으로 약 12미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 4월 27일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권(채권최고액 859,300,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전 (신극돈): 2023년 4월 27일 접수

* 근저당 (남인천농업협동조합): 2023년 4월 27일 접수, 859,300,000원 (말소기준권리)

* 임의경매 개시결정 (남인천농업협동조합): 2024년 12월 26일 접수, 669,924,916원

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 사항이 없습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 엘센트로타워 1층에 위치한 근린생활시설로, 현재 공실 상태로 이용 중입니다.

주변은 업무시설과 근린생활시설이 복합적으로 자리 잡은 상가지대로, 다산지금지구의 개발에 따른 유동인구 및 배후수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

다산동 일대는 신축 상업시설이 다수 공급되었으나, 장기적인 지역 발전과 함께 점진적인 상권 활성화가 예상됩니다. 현재 상가 공실률은 지역별 편차가 있으나, 신규 개발 지역의 특성상 초기 공실 해소가 점차 이루어질 가능성이 있습니다.

(외부 검색 결과) 엘센트로타워는 다산 법조타운과 가까워 법조계 종사자들의 수요가 있으며, 주변에 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 주요 지역으로 이동이 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 주변 시설: 의정부지방법원 남양주지원, 남양주세무서 등 공공기관이 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

* (외부 검색 결과) 다산 중앙공원, 다산아트홀 등 문화 및 휴식 공간도 가까이 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 본 물건이 공실 상태이므로, 낙찰 후 임차인 모집에 상당한 시간과 노력이 필요할 수 있습니다. 적극적인 임대 마케팅 전략 수립이 중요합니다.

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 묶여 있다는 점은, 추가적인 담보 물건에 대한 경매 또는 채무 관련 이슈가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으나, 본 건의 권리관계는 말소기준권리 하에 소멸될 예정이므로 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 지역 개발 계획: 본건이 위치한 지역은 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 방향에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 이는 긍정적인 요인이 될 수도 있으나, 건축 규제 등의 제한 사항이 있을 수 있으므로 관련 계획을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

* (외부 검색 결과) 본건 소재지 주변에서 인근 주거 지역 및 상업 시설에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남양주 법조타운 인근에 위치한 상가로, 경기도 남양주시의 발전 잠재력이 높은 지역에 자리하고 있습니다. 권리관계가 깨끗하고 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 현재 공실 상태이므로 임차인 확보를 위한 전략이 필요하지만, 주변 배후수요와 공공기관 종사자 수요를 고려할 때 적극적인 임대 관리를 통해 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 다산신도시 개발에 따른 미래가치 상승 기대

* 의정부지방법원 남양주지원, 남양주세무서 등 공공기관 종사자 및 인근 상업시설 이용객을 수요층으로 확보 용이

* 깨끗한 권리관계로 안전한 투자 가능

* 향후 상권 활성화 시 임대료 상승 및 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액, 주변 시세, 권리관계, 물건의 현재 상태(공실), 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 본 건은 현재 공실 상태이므로 임대수익률 분석과 함께 향후 공실 해소에 필요한 초기 투자 비용(인테리어, 마케팅 비용 등)을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금이 없는 관계로, 입찰가는 감정가 1,084,000,000원을 기준으로 하여 경매 시장의 경쟁 상황과 본건의 투자 메리트를 종합적으로 평가하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.