나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경5605 [1] 경기도 남양주시 다산동 6184-4 엘센트로타워 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2024.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "의정부지방법원 남양주지원" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 유사 업무시설, 상가주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 인근 및 근거리에 버스정류장, "도농역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5증 건 중 제1증 제119호로서,
(건물사용승인일 : 2022.07.13)
-외벽 : 석재 붙임 등 마감
-내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
-바닥 : 아스타일 등 마감.
-창호 : 강화유리 및 샷시창호임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나 현황 공실임.

설비내역

위생설비, 소화설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 스프링클러 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 건물은 북측 및 동측, 남측으로 포장도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구）, 중로3류（폭 12m-15m）접합）, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공공주택 지구（남양주 다산지금 공공주택지구）＜공공주택 특별법＞, 배줄시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법 ＞, 과밀억제권역 ＜수도권정비계획법＞, 공장설립승 인지역（수도법시행령 제14조의3 2호）＜수도법＞임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경5605 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6184-4 엘센트로타워 1층 119호

용도: 근린상가

감정가: 1,057,000,000원

토지면적: 15.15㎡ (약 4.58평)

토지지분: 15.15㎡ (약 4.58평)

건물면적: 33.48㎡ (약 10.13평)

건물지분: 33.48㎡ (약 10.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남인천농업협동조합 (경매 신청 채권자)

건물 사용승인일: 2022년 7월 13일 (준공 4년차)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, 의정부지방법원 남양주지원 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 유사 업무시설, 상가주택, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 복합적인 지역 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황:

차량 출입이 용이하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 "도농역"이 인근에 위치하여 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

토지 및 건물 상태:

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형으로, 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 1층 119호입니다. 건물 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인트, 바닥은 아스타일 등으로 마감되었습니다.

인접 도로상태:

본건 소재 건물은 북측, 동측, 남측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 통행에 문제가 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 중로3류(폭 12m-15m) 접합 지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을3 근저당권 (남인천농업협동조합, 2023년 8월 10일 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

등기부 요약:

* 갑2: 주식회사지안디벨롭먼트 (소유권이전 1번신탁등기말소) - 2022-09-07

* 갑3: 이치호 (소유권이전, 매매 1,244,140,000원) - 2023-08-10

* 을3: 남인천농업협동조합 (근저당, 859,300,000원) - 2023-08-10 (말소기준)

* 갑4: 남인천농업협동조합 (임의경매, 675,125,807원) - 2024-10-25 (의정부지방법원 남양주지원 경매개시결정)

등기부채권 총액: 859,300,000원

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

임차인 관련 주의 문구:

임대관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 보이나, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 의정부지방법원 남양주지원, 남양주시청 등 행정 및 법조 관련 시설이 밀집한 법조타운 인근에 위치하고 있습니다. 이러한 입지는 법원, 검찰청, 시청 등 관련 기관 종사자 및 민원인 방문객을 주요 수요층으로 확보할 수 있는 장점이 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설과 상가주택이 혼재하여 기본적인 상권 수요를 뒷받침하고 있습니다. 주변에는 다양한 맛집과 카페가 밀집해 있어 방문객들의 접근성이 용이할 것으로 보입니다. 그러나 최근 남양주 다산동 상권은 높은 월세 부담과 옥외영업 규제 등으로 인해 어려움을 겪고 있다는 보도도 있어, 상권 활성화 정도 및 임대료 수준 등을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

교통:

지하철 도농역이 인근에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 이동도 수월합니다.

편의시설:

근린생활시설이 밀집한 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 법조타운 인근에 위치하여 관련 업무 시설 및 서비스 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

주거환경:

본건은 상가 건물로, 주거 환경 정보는 직접적인 연관성이 적으나, 주변 지역은 상가주택 등이 혼재된 복합 주거/상업 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

공실 위험:

건물의 현재 이용상태가 '공실'로 파악되어, 낙찰 후 공실이 장기화될 경우 임대 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

상권 침체 가능성:

일부 보도에 따르면 다산동 상권이 높은 월세 부담 및 영업 규제로 인해 어려움을 겪고 있다고 언급되어, 해당 상권의 전반적인 경기 상황 및 미래 전망을 신중하게 검토해야 합니다.

법적/규제 리스크:

토지가 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등 복합적인 용도지역 및 제한구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 계획 변경이나 건축 관련 규제 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 2022년 7월에 사용승인된 비교적 신축에 속하는 근린상가 건물로, 엘센트로타워 내 1층에 위치하여 접근성이 좋습니다. 남양주 법조타운 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 법원, 검찰청, 시청 등 관련 종사자를 주요 배후 수요로 확보할 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 법적으로는 매우 깨끗한 상태입니다. 현재 공실 상태이므로, 명도 완료 후 임대 세팅 시 즉시 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 최근 상권 침체 우려가 있는 지역 상권의 전반적인 상황과 현황 공실을 장기화시키지 않을 임대 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자포인트

신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 신축이라 상품성이 우수합니다.

탁월한 입지: 법조타운 인근에 위치하여 안정적인 법조계 및 공무원 수요를 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수하는 권리가 없습니다.

즉시 수익 가능성: 현재 공실 상태로, 명도 후 즉시 임대 세팅이 가능합니다.

토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 소유권을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,057,000,000원입니다. 현재 채권 총액은 859,300,000원이며, 말소기준권리인 남인천농업협동조합의 근저당 금액이 859,300,000원입니다.

최저 입찰가에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으므로, 실제 입찰 시 법원에서 고지하는 최저 입찰가를 반드시 확인해야 합니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 감정가는 시장 상황 및 개별 물건의 특성을 반영한 평가액이므로, 실제 낙찰가는 감정가와 다를 수 있습니다.

* 주변 유사 상가의 임대 시세 및 공실률, 향후 상권의 발전 가능성 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 본건이 위치한 지역 상권의 현재 상황 및 잠재적 리스크 요인(높은 월세, 영업 규제 등)을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 구체적인 최저 입찰가를 확인한 후, 해당 금액을 기준으로 시장 상황과 본건의 투자 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.