나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경86819 [1] 경기도 구리시 갈매동 518-2 별내역메트로망2차오피스텔 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 경춘선 "별내역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무
시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 전철역 "별내역"이 소재하여
전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 중 7층 703호로서,
(건물사용승인일 : 2018.12.11)
외벽 : 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호

이용상태

오피스텔(거실겸방, 주방, 욕실겸화장실, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

급배수시설, 상하수도시설, 위생설비, 옥내소화전, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 20미터, 남서측으로 폭 약 12미터, 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 소로3류(폭 8m 미만)
(특수도로［보행자도로］)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로［일반도로］)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(집산도로［일반도로］)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구
(구리갈매공공주택지구), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 구리시 갈매동에 위치한 별내역메트로망2차 오피스텔 7층 703호에 대한 경매 물건 정보를 분석한 내용입니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 남양주지원 2024타경86819 (1)

소재지: 경기도 구리시 갈매동 518-2, 별내역메트로망2차오피스텔 7층703호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 127,000,000원

토지면적: 9.75㎡ (약 2.95평)

건물면적: 22.80㎡ (약 6.90평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 구리시 갈매동에 소재하며, 경춘선 "별내역"으로부터 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다. 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역인 "별내역"이 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 6월 10일 접수된 한국자산신탁의 가압류(갑3)이며, 이 권리를 포함한 대부분의 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 유현석: 2024년 4월 4일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임 정보 미상. (금액 미상이라도 주의 필요)

* 한국토지주택공사 (한 ): 2024년 4월 4일 전입, 2024년 3월 8일 확정일자, 2025년 1월 13일 배당신고일자, 대항력 있음. 보증금 110,000,000원.

서류상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 한국토지주택공사(한 ) 임차인이 대항력을 갖추고 있으며 보증금이 110,000,000원으로 명시되어 있어, 실제 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 입찰 시에는 이 부분에 대한 위험을 충분히 인지해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 갈매동 일대는 신흥 주거 및 상업 복합 지역으로 발전하고 있습니다. 특히 별내역을 중심으로 상업시설이 집적되어 있어 유동인구가 풍부하며, 오피스텔의 경우 1인 가구 및 젊은 직장인 수요를 흡수하기에 유리한 입지입니다. 근린상업지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 경춘선 별내역 이용이 편리하며, 인근 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 오피스텔 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 혐오시설은 주변 탐문 및 지도 검색 결과 보고된 바 없습니다.)

주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 해당 물건 또한 주거 및 업무 목적으로 이용하기에 적합한 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인입니다.

* 유현석 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁을 야기할 수 있으며, 금액 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

* 한국토지주택공사(한 ) 임차인의 보증금 110,000,000원과 '인수 보증금 합계 0원' 사이의 괴리는 명확한 확인 없이는 투자의 위험을 증가시키는 요인이 됩니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면 예상 입찰가 외 추가 비용이 발생합니다.

* 임차인과의 명도 과정에서 법적 절차 진행 시 시간과 추가적인 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 별내역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 신축급 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 편리성과 지역 개발 가능성은 긍정적인 요소입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 특히 보증금 관련 정보의 불확실성은 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 임차인 관련 사항을 명확히 하고, 명도 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 별내역 초역세권으로 우수한 교통망과 높은 미래가치 기대.

* 1인 가구 또는 소형 투자용으로 적합한 실사용 면적.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 가능성.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 127,000,000원

최근 주변 유사 면적 오피스텔의 매매 시세는 약 110,000,000원에서 140,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본 건의 경우, '인수 보증금 합계 0원'을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사, 보증금 110,000,000원)의 존재 및 정보 불확실성, 유현석 임차인의 미상 정보 등으로 인한 위험 요소를 감안해야 합니다.

안정적인 투자 수익과 명도 관련 위험을 고려하여, 감정가 대비 약 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 115,000,000원 수준으로 제시합니다. 이 금액은 낙찰 후 발생할 수 있는 예상치 못한 비용 및 시간을 고려한 가격이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.