나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경668 [2] 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제4층 제404호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 지하철5호선 "양평역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 지식산업센터 및 지원시설, 소규모 공장, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 "양평역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 중 제4층 제403호, 제404호, 제405호로서, (사용승인일 : 2023.07.05) 외벽 : 석재 및 복합패널 붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호 1)~3) 공히 공장(지식산업센터)으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 및 "사진" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 기계식주차장, 소방설비 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 왕복 6차선 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 건축선(건축과 문의)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경668 (2)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 양평동1가 182, 메타벨리 제4층 제404호 (신주소: 서울특별시 영등포구 영등포로 61)

* 건물명: 메타벨리

* 용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 '공장'으로 등재)

* 감정가: 298,000,000원

* 토지 면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

* 건물 면적: 13.86㎡ (약 4.19평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 1층, 지상 15층 (본건 4층)

* 사용 승인일: 2023년 07월 05일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 양평동1가 소재 지하철 5호선 "양평역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 업무시설, 지식산업센터, 지원시설, 소규모 공장, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통망:

* 지하철 5호선 양평역 이용이 편리하며, 인근에 노선버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 건물 남측으로 왕복 6차선 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2024.02.08 접수, 채권최고액 903,600,000원)

* 소유권:

* 윤성준 (2024.02.08 소유권 이전, 1번 신탁등기 말소)

* 기타 권리:

* 서울보증보험 주식회사 가압류 (2024.11.05, 55,000,000원)

* 영등포구 압류 (2024.11.18)

* 서울보증보험 주식회사 가압류 (2025.01.09, 47,632,950원)

* 영등포세무서장 압류 (2025.09.26)

* 국민은행 임의경매 (2025.09.16, 773,177,484원) - 본 경매 사건

* 전체 권리 분석: 본건 경매는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 모든 등기부상 권리를 깨끗하게 인수하게 되므로 권리상의 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상이나, 인수되는 권리가 없으므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정됩니다.

* 건축물 현황: 집합건축물대장상 '공장(지식산업센터)'으로 등재되어 있으며, 별도의 공부와의 차이는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 지역은 다양한 업무시설, 지식산업센터, 지원시설 등이 밀집한 산업 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 개발 동향: 최근 신축 지식산업센터들이 많이 공급되고 있어, 경쟁 환경은 치열할 수 있으나 그만큼 관련 업종의 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성: 양평역을 이용한 대중교통 접근성이 우수하여, 외부로부터의 방문객 및 근무자 접근이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 식음료, 쇼핑 등은 해결 가능합니다.

* 주거 환경: 주변에 아파트 단지가 있어, 해당 지식산업센터에서 근무하는 인력의 직주근접 가능성이 있습니다.

* 업무 환경: 현대식 지식산업센터 건물 내부에 위치하여 쾌적한 업무 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한은 향후 건물 이용이나 증개축 등에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 소형 면적의 제약: 전용면적 13.86㎡의 소형 평수는 특정 업종 또는 소규모 사업체에만 적합할 수 있으며, 넓은 공간을 필요로 하는 업종의 임차 수요를 확보하는 데 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금 0원이므로 대항력 없는 임차인일 가능성 높음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 양평동에 위치한 신축 지식산업센터 '메타벨리' 내 제404호로, 지하철 5호선 양평역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2023년 7월 사용승인된 최신식 건물로, 건물 상태 및 시설 면에서 유리하며, 주변은 다양한 업무 및 상업 시설이 밀집해 있어 관련 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 복잡한 권리관계는 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정이며, 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 다양한 법적 규제와 소형 면적이라는 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 5호선 양평역 도보 이용 가능한 위치로 출퇴근 및 외부인 방문이 용이합니다.

* 신축 건물 가치: 2023년 준공된 최신식 건물로, 임대 및 실사용 가치가 높습니다.

* 직주근접 수요: 주변 업무지구 및 산업단지 종사자들의 직주근접 수요를 확보할 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 비교적 적은 면적으로, 소액 투자처로서의 매력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 298,000,000원

* 본 물건은 전용면적 13.86㎡ (약 4.19평)으로, 평당 감정가는 약 7,112,172원 수준입니다.

* 최근 신축 지식산업센터의 거래 동향, 주변 유사 물건의 시세, 최근 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 본 물건의 작은 면적은 실사용 목적의 수요층을 제한하는 요인이 될 수 있으나, 동시에 소액 투자처로서 관심을 끌 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임장 활동과 함께, 해당 건물 내 다른 호실의 임대 및 매매 시세, 그리고 인근 지역의 최근 실거래가를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

* 일반적인 경우, 감정가의 80% ~ 100% 사이에서 입찰가가 결정될 수 있으나, 본 건의 소형 평수 특성을 감안하여 전략적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.