나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11844 [2] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 제상가동 제지하1층 제비52호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 "영등포시장역(지하철5호선)" 북동측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및"영등포시장역(지하철5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물내 제상가동 제지하1층 제비51호, 제지하1층 제비52호로서, (사용승인일: 2020.10.29) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 몰탈위페인팅 및 인테리어 마감 등 창호: 샤시창호 등입니다.

이용상태

'기호1'은 미용실(상호: 아이엔샵헤어)로 이용중에 있습니다. '기호2'는 네일샵(상호: 네일더문)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고 평탄한 가장형 토지로서 판매시설(상점), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 27m, 남측으로 노폭 약 15m, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(2016-01-14)(접합), 소로1류(폭10m~12m)(접합), 철도(저촉), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방 어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,재정비촉진지구 (2016-01-14)(영등포재정비촉진지구 )<도시재정비 촉진을 위한 특별법>,과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 건축선(건축과 문의).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11844 (2)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 제상가동 제지하1층 제비52호

용도: 근린상가, 판매시설(상점), 제1종근린생활시설

감정가: 403,000,000원

토지면적: 8.94㎡ (약 2.70평)

건물면적: 41.10㎡ (약 12.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프더블유오이유동화전문

사용승인일: 2020년 10월 29일

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

해당 층: 지하 1층

2.2. 입지조건

본 건은 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 아파트, 학교, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경이 양호합니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 및 지하철역을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 서측 약 27m, 남측 약 15m, 동측 약 8m의 도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 재정비촉진지구(영등포재정비촉진지구)로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

2.3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 토지 을구 5번 구분지상권설정 등기(2023.04.13. 접수)가 있으며, 이는 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김서희

* 보증금: 11,000,000원

* 차임: 882,000원

* 전입/사업자등록일: 2025년 5월 14일

* 확정일자: 2025년 5월 14일

* 배당신고일자: 2025년 11월 24일

* 대항력: 없음

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 330,000,000원(우리은행 근저당)입니다.

토지에는 별도 등기가 존재하므로 주의가 필요합니다.

2.4. 상권분석

본 건이 위치한 영등포시장역 일대는 출구별로 상권이 다양하게 발달하고 있습니다. 특히, 인근의 '포레나영등포센트럴'과 '아크로타워스퀘어' 아파트 단지 배후로 신흥 상권이 형성되었으며, 안정적인 소비층을 기반으로 하는 '항아리 상권'의 특징을 보입니다. 카페, 소형 트렌드 업종 등이 증가하며 직장인 점심 및 주말 브런치 수요가 높습니다. 오후 5시부터 9시 사이에 매출이 집중되는 경향을 보이며, 이는 직장인 퇴근 후 수요가 상권의 핵심 동력임을 시사합니다. 본 건은 판매시설(상점) 및 제1종근린생활시설로 이용 가능하며, 현재는 미용실 또는 네일샵 등으로 활용될 수 있는 공간입니다.

2.5. 생활정보

영등포시장역(5호선) 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에는 아파트 단지, 학교 등 주거 및 교육 시설이 혼재되어 있습니다. 영등포구는 산이 적으나, 공원 및 녹지 공간 확보를 위한 노력이 진행되고 있으며, 과거 혐오시설이나 유휴 공간을 활용한 개선 사례도 있습니다. 본 물건지 주변으로 도서관, 주민센터 등 공공시설 및 다양한 생활 편의 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 토지에 설정된 구분지상권 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하므로, 해당 권리의 내용을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 별도등기: 해당 물건은 토지에 별도 등기가 존재하여 추가적인 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 재정비촉진지구: 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발에 따른 기대감과 더불어 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상에 대해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 유의해야 합니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 영등포시장역 역세권에 위치하며, 2020년에 사용 승인된 비교적 신축급 상가 건물입니다. 재정비촉진지구 지정으로 인한 지역 가치 상승 잠재력과 양호한 교통 및 주변 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 매수인이 인수해야 하는 구분지상권 등 별도 등기의 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 종합적으로 볼 때, 입지적 장점과 개발 가능성을 갖춘 투자 대상이나, 인수되는 권리 관계에 대한 철저한 분석이 요구됩니다.

2.8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 이용 가능한 거리.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태 양호 기대.

* 개발 잠재력: 영등포재정비촉진지구 내 위치하여 향후 지역 발전 기대.

* 안정적 상권: 배후 아파트 단지 및 직장인 수요를 바탕으로 한 항아리 상권 형성.

2.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 403,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가격을 기준으로 하되, 인수되는 구분지상권 등기 및 기타 권리 관계, 시장 상황, 본 건의 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 본 건은 권리 분석 시 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있으므로, 이에 대한 충분한 검토 후 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.