나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12479 [3] 서울특별시 금천구 가산동 60-26 가산퍼블릭 제비동 제13층 제오비-1304호 지식산업센터 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12479 [3] 서울특별시 금천구 가산동 60-26 가산퍼블릭 제비동 제13층 제오비-1304호 지식산업센터 경매

• 사건번호: 2025타경12479
• 주소: 서울특별시 금천구 디지털로 178, 가산퍼블릭 제비동 제13층 제오비-1304호
• 용도: 지식산업센터

서울남부지방법원 경매3계 2025타경12479 | 소재지: 서울특별시 금천구 디지털로 178, 가산퍼블릭 제비동 제13층 제오비-1304호 | 감정가: 638,000,000원 | 최저가: 510,400,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 서울남부지방법원 2025타경12479 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

- 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12479 (3)

- 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-26 가산퍼블릭 제비동 제13층 제오비-1304호

- 용도: 업무시설 (산업시설(공장)으로 이용중)

- 감정가: 638,000,000원

- 토지면적: 21.75㎡ (약 6.58평)

- 건물면적: 91.98㎡ (약 27.82평)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 중OOOOO

- 사용승인일: 2023.12.05.

1.2. 입지조건

- 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

- 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 공장 및 오피스텔 등이 밀집하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

- 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 가산디지털단지역이 있어 교통상황은 보통입니다.

- 본건 남측으로 노폭 약 24M, 서측으로 노폭 약 20M, 북측으로 노폭 약 7M의 포장도로에 접해 있습니다.

- 본건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

1.3. 권리분석

- 본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 중OOOOO에 의해 신청되었습니다.

- 주의사항에 "토지 별도등기 있음"으로 기재되어 있어, 토지에 대한 별도의 권리관계가 존재할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

- 건물 등기부와 토지 등기부가 분리되어 있거나, 토지에 대한 별도의 저당권 등이 설정되어 있을 가능성이 있습니다.

- 감정평가서상 특이사항은 없으나, 주의사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

- 가산디지털단지는 IT, 산업단지가 밀집한 지역으로, 관련 기업체 종사자 및 배후 수요가 풍부합니다.

- 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재하여 상업 기능이 활발합니다.

- 가산디지털단지역을 중심으로 유동인구가 많으며, 주변 상권 이용이 편리합니다.

- 본건은 업무시설로, 주변의 다양한 업종과 시너지를 낼 수 있는 환경입니다.

1.5. 생활정보

- 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 통해 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

- 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

- 주변에 다양한 편의시설, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 생활 및 업무 환경이 우수합니다.

- 건물은 2023년 12월 5일에 사용승인을 받은 신축 건물에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

- "토지 별도등기 있음": 이 부분은 가장 중요한 리스크 요인으로, 토지 소유권 또는 이용 권리에 대한 추가적인 법적 검토가 필수적입니다. 토지 자체에 대한 별도 채권이나 권리가 존재할 경우 낙찰 후 문제가 발생할 수 있습니다.

- "공부와의 차이": 13층 일부 호수는 인접 호수와 경계벽을 제거하여 이용 중인 것으로 나타났습니다. 이는 원상 복구 비용이 발생하거나, 불법 건축물에 해당될 경우 이행강제금이 부과될 수 있는 리스크가 있습니다.

- "임대미상": 현재 점유자의 임대차 관계가 불분명하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

- "토지이용계획 및 제한상태": 본건은 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 철도보호지구 등 다양한 법규의 규제를 받고 있습니다.

- "토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)": 대상자(외국인 등) 및 용도에 따라 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역입니다. 이는 향후 매각 시 또는 재매각 시 외국인 투자자에게 제한이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 사용 승인된 신축 건물로, 가산디지털단지라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 산업시설(공장)로 현재 이용 중이며, 넓은 면적의 업무 공간을 활용할 수 있습니다. 하지만 '토지 별도등기 있음'이라는 점과 '공부와의 차이(경계벽 제거)'는 반드시 면밀한 법률 검토와 현장 조사를 통해 리스크를 파악해야 합니다. 임대 관계 미확인 또한 명도 과정에서의 잠재적 리스크입니다.

1.8. 투자 포인트

- 가산디지털단지의 역세권 입지로 풍부한 배후 수요와 발전 가능성이 높습니다.

- 신축 건물로 즉시 사용이 가능하거나 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

- 대형 평수의 업무 시설로, 기업 이전이나 사옥 마련을 위한 수요가 있을 수 있습니다.

- '토지 별도등기' 리스크를 면밀히 분석하여 추가적인 권리관계 해소 후 저평가된 가격에 취득할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계