나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12479 [7] 서울특별시 금천구 가산동 60-26 가산퍼블릭 제비동 제13층 제오비-1319호 지식산업센터 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12479 [7] 서울특별시 금천구 가산동 60-26 가산퍼블릭 제비동 제13층 제오비-1319호 지식산업센터 경매

• 사건번호: 2025타경12479
• 주소: 서울특별시 금천구 디지털로 178, 가산퍼블릭 제비동 제13층 제오비-1319호
• 용도: 지식산업센터

서울남부지방법원 경매3계 2025타경12479 | 소재지: 서울특별시 금천구 디지털로 178, 가산퍼블릭 제비동 제13층 제오비-1319호 | 감정가: 625,000,000원 | 최저가: 500,000,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 서울남부지방법원 2025타경12479 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12479 (7)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-26 가산퍼블릭 제비동 제13층 제오비-1319호

* 용도: 업무시설 (산업시설(공장)으로 이용중)

* 감정가: 625,000,000원

* 토지면적: 21.55㎡ (약 6.52평)

* 토지지분: 21.5497㎡ (약 6.52평)

* 건물면적: 91.14㎡ (약 27.57평)

* 건물지분: 91.14㎡ (약 27.57평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOO

* 건물 사용승인일: 2023.12.05.

* 건축구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 20층 건물 내 13층

1.1. 1.물건 요약

이 보고서는 서울특별시 금천구 가산동에 위치한 가산퍼블릭 제비동 내 업무시설 물건에 대한 경매 분석 정보를 제공합니다. 본 물건은 비교적 최신 건물(2023년 12월 사용승인)이며, 가산디지털단지역 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 6억 2,500만원입니다.

1.2. 입지 조건

* 주변 환경: 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 공장 및 오피스텔 등이 밀집한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 가산디지털단지역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 남측 약 24M, 서측 약 20M, 북측 약 7M의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 국가산업단지, 산업시설구역 등에 포함되어 개발 및 이용에 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.3. 권리 분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매로, 채권자(중OOOOO)의 담보권 실행으로 진행됩니다.

* 주의 사항: "토지 별도등기 있음"이라는 명시적인 주의사항이 있습니다. 이는 토지에 대한 별도의 등기(예: 근저당, 전세권 등)가 존재함을 의미하며, 낙찰 후 인수 여부 및 부담을 정확히 확인해야 합니다. 통상 임의경매의 경우 말소기준권리 이하의 권리는 소멸되나, 토지 별도 등기의 성격에 따라 인수되는 권리가 있을 수 있으므로 면밀한 분석이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 본건 13층 일부 호수는 인접 호수와 경계벽을 제거하여 이용 중인 상태(일명 '튼상가')로 확인되었습니다. 이는 실제 이용 상태와 공부상 면적 및 구획이 다를 수 있음을 시사하며, 임차인 현황 등 점유 관계 확인이 중요합니다.

1.4. 상권 분석

* 입지: 가산디지털단지 내에 위치하여 IT, 제조업, 유통업 등 다양한 업종의 기업들이 밀집해 있습니다. 배후 수요와 유동 인구가 풍부한 지역입니다.

* 주변 시설: 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하여 직주근접형 상권을 형성하고 있습니다.

* 활용: 현재 산업시설(공장)로 이용 중이나, 업무시설 및 근린생활시설 용도로도 활용 가능성이 있습니다. 가산디지털단지의 높은 업무 수요를 고려할 때, 임대 수익 확보에 유리한 입지입니다.

1.5. 생활 정보

* 내부 시설: 건물 자체적으로 전기, 위생 및 급배수, 소화, 화재 설비, 승강기, 주차장 등 기본적인 생활 및 업무 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 편의 시설: 가산디지털단지역을 중심으로 백화점, 쇼핑몰, 식당가, 병원 등 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 별도 등기: 토지에 대한 별도 등기의 존재는 해당 등기의 내용에 따라 추가적인 부담이나 권리 관계의 복잡성을 야기할 수 있습니다. 인수되는 권리가 있는지 철저한 확인이 필수적입니다.

* 공부와의 차이: 13층 일부 호수가 경계벽 제거 후 이용 중인 점은 불법 건축물 여부 확인 또는 원상복구 명령 가능성을 내포합니다. 또한, 실제 이용 면적과 공부상 면적의 불일치로 인한 문제 발생 소지도 있습니다.

* 토지 이용 제한: 국가산업단지, 과밀억제권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역 등 다양한 법규의 제한을 받고 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 바로 인근에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 가산디지털단지는 주로 업무 및 산업 시설이 밀집된 지역입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 최신 준공 건물이자 가산디지털단지 내 핵심 입지에 위치한다는 장점을 가지고 있습니다. 교통이 편리하고 배후 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 그러나 '토지 별도 등기'와 '공부와의 차이'는 반드시 명확히 해소해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계 및 공부상 불일치 문제를 해결할 수 있다면, 향후 가치 상승 가능성이 높은 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 12월 사용 승인된 건물로, 즉각적인 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 가산디지털단지 입지: 뛰어난 직주근접성과 풍부한 기업 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 기대.

* 역세권: 가산디지털단지역(1, 7호선) 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 우수한 교통 요건을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 비교적 명확해질 가능성이 있습니다(별도 등기 확인 필수).

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계