나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12479 [4] 서울특별시 금천구 가산동 60-26 가산퍼블릭 제비동 제13층 제오비-1305호 지식산업센터 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12479 [4] 서울특별시 금천구 가산동 60-26 가산퍼블릭 제비동 제13층 제오비-1305호 지식산업센터 경매

• 사건번호: 2025타경12479
• 주소: 서울특별시 금천구 디지털로 178, 가산퍼블릭 제비동 제13층 제오비-1305호
• 용도: 지식산업센터

서울남부지방법원 경매3계 2025타경12479 | 소재지: 서울특별시 금천구 디지털로 178, 가산퍼블릭 제비동 제13층 제오비-1305호 | 감정가: 638,000,000원 | 최저가: 510,400,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 서울남부지방법원 2025타경12479 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12479 (4)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-26 가산퍼블릭 제비동 제13층 제오비-1305호

* 용도: 업무시설 (감정평가서상 산업시설(공장)으로 이용 중)

* 감정가: 638,000,000원

* 토지면적: 21.75㎡ (약 6.58평)

* 건물면적: 91.98㎡ (약 27.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOO

* 특이사항: 토지 별도등기 있음

1.2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치한 "가산퍼블릭" 건물 내 제13층에 소재하고 있습니다.

* 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역에서 남동측 인근에 자리하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 다양한 업무시설, 공장, 오피스텔 등이 밀집한 지역으로, 활발한 산업 및 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 교통 여건은 보통 이상으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

* 본건은 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

* 일반적으로 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리가 소멸되지만, 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

* 가장 주목해야 할 사항은 "토지 별도등기 있음"입니다. 이는 건물과 토지의 소유권이 분리되어 있거나, 토지에 별도의 권리가 설정되어 있음을 의미하며, 향후 토지 이용 및 소유권 행사 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있는 주요 위험 요인입니다.

* 등기부등본 등 공식적인 서류를 통해 정확한 토지 권리 관계를 파악하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 가산디지털단지는 서울의 주요 IT, 산업 및 패션 복합단지로, 수많은 기업체와 관련 시설이 집적되어 있어 업무 및 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

* 유사한 용도의 건물들이 밀집해 있어 관련 업종 간 시너지 효과를 기대할 수 있으며, 배후 수요 또한 풍부한 편입니다.

* 가산디지털단지역을 중심으로 형성된 광역 상권은 유동인구가 많아 상업시설로서의 잠재력도 높게 평가됩니다.

1.5. 생활정보

* 본건의 용도는 업무시설이며, 현재 감정평가서상 산업시설(공장)로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설(식당, 카페, 편의점 등)이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

* 대중교통 접근성이 우수하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: 건물과는 별도로 토지에 대한 권리관계가 존재하여, 낙찰 후 건물 소유권과 토지 이용 간에 법적 분쟁이나 제약이 발생할 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 해결책 없이는 투자가 매우 위험할 수 있습니다.

* 집합건물 공부와의 차이: 13층 일부 호수가 인접 호수와 경계벽을 제거하여 통합된 상태(일명 '튼상가')로 이용 중이라는 점은 건축물대장과의 불일치에 해당합니다. 이는 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 혹은 재산권 행사(매매, 담보 설정 등) 시 불이익으로 이어질 수 있는 중대한 하자로 간주됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 대상) 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축, 개발, 이용 계획 수립 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 임대차 현황: 현재 임대 관계가 불명확(임대미상)하므로, 점유자가 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재 조사된 바에 따르면, 본건 물건지 주변에 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 실제 현장 방문을 통한 꼼꼼한 주변 환경 조사는 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 서울의 주요 업무 및 산업 중심지인 가산디지털단지에 위치하여 입지 자체만으로는 상당한 경쟁력을 갖추고 있습니다. 지하철역과의 접근성, 주변 상권 및 산업 인프라 등은 긍정적인 요소입니다.

* 하지만 "토지 별도등기"와 "집합건물 공부와의 차이(구조 변경)"라는 두 가지 중대한 위험 요소를 동시에 안고 있다는 점은 투자의 신중함을 요구합니다. 이러한 하자들은 향후 재산권 행사 및 추가적인 법적, 금전적 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

* 따라서 본 물건은 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 면밀한 검토를 거쳐, 해당 리스크들을 충분히 감내하거나 해결할 수 있는 경우에 한해 접근을 고려해야 할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 지속적인 개발 가능성과 우수한 입지 조건.

* 향후 통합된 호실의 분리 복구 또는 재구성을 통해 활용도를 높일 수 있는 잠재력.

* (단, 토지 별도등기 및 구조 변경 관련 문제 해결을 전제로)

* 지식산업센터 및 업무시설로서의 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계