나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12396 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 제5층 제506호 근린상가 경매

매각기일: 2026-03-25

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12396 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 제5층 제506호 근린상가 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2025타경12396 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로7길 57 아녜스타워4, 제5층 제506호 | 감정가: 74,000,000원 | 최저가: 59,200,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울남부지방법원 2025타경12396 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12396 (3)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 제5층 제506호

용도: 공부상 근린생활시설(사무소), 현황 주거용으로 추정됨

감정가: 74,000,000원

토지면적: 4.51㎡ (약 1.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 13.79㎡ (약 4.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상14층 중 제5층 제506호 (사용승인일: 2012.06.27.)

1.2. 입지조건

본 물건은 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역에서 남서측으로 직선거리 약 300m에 위치합니다. 또한 신강초등학교에서 북동측으로 약 400m 거리에 있어 주거 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주변은 도시형생활주택, 원룸형 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 공원, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 곰달래로까지는 약 130m 거리입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 중OOOOOOOOOOOOOOO입니다. 집합건축물대장상 2012년 12월 3일 무단 용도변경(사무소→주거용)으로 위반건축물 표기되었으나, 2013년 6월 19일 자진 시정으로 위반건축물 표기가 해제된 이력이 있습니다. 전체적인 권리관계는 명확하게 파악되나, 현황과 공부상의 용도 차이로 인한 잠재적 이슈는 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 지역은 주거시설과 근린생활시설이 혼재하는 일반상업지역입니다. 지하철 환승역 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 주거지대 내 상업시설로서 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대상 물건 자체의 면적이 소형인 점을 고려할 때 업종 선택에 신중함이 요구됩니다.

1.5. 생활정보

건물에는 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기, 소방설비, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 신강초등학교가 있어 교육 여건이 마련되어 있으며, 지하철역과 간선도로가 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 편의점 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 높은 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 공부상 용도(근린생활시설-사무소)와 현황 용도(주거용 추정)의 차이입니다. 이는 추후 법적 문제나 민원 발생의 소지가 될 수 있습니다. 또한, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 정확한 현황 파악이 어렵다는 점은 경매 참여 시 반드시 유의해야 할 사항입니다. 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 제한사항이 존재하여 향후 재산권 행사나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 까치산역 초역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으나, 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 내부 확인의 어려움이라는 명확한 위험 요소를 안고 있습니다. 위반건축물 이력이 해제되었으나, 주거용으로 사용 중일 경우 추후 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

소형 면적의 근린생활시설로서, 법적인 문제가 해소되거나 합법적인 용도 변경이 이루어진다면 소액 투자로 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 특히 역세권이라는 입지적 강점을 활용한 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 해당 물건의 명확한 용도 및 현황 파악, 그리고 관련 법규 검토가 선행되어야 안정적인 투자가 가능할 것입니다.

주변 시설 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 부동산 가치 하락이나 거주 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 검색되지 않았습니다. 다만, 거주자들의 후기에서 '주변환경' 평가가 평균보다 다소 낮게 나타난 점은 참고할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계