나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12396 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 5층504호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12396 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 5층504호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경12396
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로7길 57 아녜스타워4, 5층504호
• 용도: 근린상가

서울남부지방법원 경매3계 2025타경12396 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로7길 57 아녜스타워4, 5층504호 | 감정가: 64,000,000원 | 최저가: 51,200,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12396 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 5층504호

용도: 근린생활시설 (현황 주거용으로 탐문 조사됨)

감정가: 64,000,000원

토지면적: 3.93㎡ (약 1.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역에서 남서측으로 약 300m, 신강초등학교에서 북동측으로 약 400m 지점에 위치하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 지하철역으로부터 약 300m, 주요 간선도로인 곰달래로까지는 약 130m 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변은 도시형생활주택, 원룸형 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층/지상 14층 중 5층 504호입니다. 사용승인일은 2012년 6월 27일이며, 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었습니다. 본건은 공부상 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용되고 있는 것으로 탐문 조사되었습니다. 내부 확인은 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문 조사에 의거하여 감정평가되었습니다. 토지는 2필지로, 인접 도로 및 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 권리 분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 경매를 통해 소유권이 이전될 예정입니다. 일반적으로 강제경매는 채무자의 재산을 강제로 매각하여 채권자의 채권을 변제하는 절차이므로, 경매 절차가 완료되면 낙찰자는 기존의 모든 권리(담보권, 임차권 등)를 소멸시키고 소유권을 취득하게 됩니다. 다만, 임의경매와 달리 인수되는 권리가 있는지 등에 대한 면밀한 권리 분석이 필요하며, 상세한 내용은 별도의 권리 분석 보고서를 참고해야 합니다. 채권자는 중OOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.5. 상권 분석

물건이 소재한 화곡동 지역은 지하철 5호선과 2호선 연장선의 환승역인 까치산역을 중심으로 역세권 상권이 발달한 지역입니다. 대규모 주거 밀집 지역을 배후로 하고 있으며, 까치산역 주변에는 상가, 병원, 카페 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 또한, 인근에 까치산시장과 먹자골목이 형성되어 있어 지역 주민들의 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 본 물건은 이러한 상업시설과 주거지역이 혼재된 곳에 위치하여, 상업적 이용 또는 주거용으로 활용될 잠재력이 있습니다.

1.6. 생활 정보

까치산역이 도보 약 300m 거리에 위치하여 지하철 이용이 매우 편리하며, 버스 정류장 또한 인접해 있어 대중교통망이 우수합니다. 주변에 신강초등학교가 있고, 마트, 병원, 약국, 카페 등 다양한 편의시설이 도보 거리에 있어 생활 환경이 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악이 어렵습니다.

공부상 용도는 근린생활시설(사무소)이나 현황은 주거용으로 이용 중으로, 향후 용도 변경 또는 관련 규제에 대한 확인이 필요합니다.

과거 위반건축물 표기(주거용 무단 용도 변경) 이력이 있으나, 자진 시정으로 표기 해제된 바 있습니다.

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다양한 지역 지구 지정 및 제한사항이 존재하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정 확인이 필요합니다. (특히 외국인 등의 경우 확인 필요)

임대 관계는 미상으로, 명도 관련 사항을 사전에 파악해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 까치산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 입지 조건이 양호한 편입니다. 소형 면적임에도 불구하고 근린생활시설과 주거용으로 동시 활용 가능성이 있다는 점은 장점입니다. 그러나 내부 확인 불가, 공부상 용도와 현황의 차이, 과거 위반건축물 이력, 다수의 토지 이용 규제 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.9. 투자 포인트

지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역 역세권이라는 지리적 이점을 활용할 수 있습니다.

소형 면적으로 초기 투자 비용 부담이 적을 수 있습니다.

상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 시세 상승 잠재력이 있습니다.

주거용으로 사용될 경우, 1인 가구 또는 소형 임대 수요를 고려해 볼 수 있습니다.

주변 시설 및 혐오시설 관련 정보:

주변에는 지하철역, 학교, 상가, 병원, 마트 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 상업 활동에 적합한 환경입니다. 주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계