나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경5497 [1] 전라남도 장흥군 안양면 기산리 244 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 안양면 기산리 소재 "기산마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 농경지 등이 소재하는 국도주변 농촌지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 기호(1)까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 평지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 북측으로 폭 약6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(100m 제한구역_도로 (소,사슴,양,말,염소,산양,젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로 (돼지,닭,오리,메추리,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업보호구역(2016-10-20)<농지법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호2-가는 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층 건물로서,
외벽 : 글라스울 판넬(내화) 마감 등
내벽 : 판넬 및 우레탄 위 갈바륨, 타일 마감 등
바닥 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

본건 기호2-나는 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층 건물로서,
외벽,내벽 : 글라스울 판넬(내화) 마감 등
바닥 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

본건 기호2-다는 일반철골구조 기타(판넬)지붕 1층 건물로서,
외벽,내벽 : 글라스울 판넬 마감 등
바닥 : 시멘트몰탈 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(2-가) : 공장(저온창고), 사무실 등
기호(2-나) : 저온창고 등
기호(2-다) : 창고 등

설비내역

기호(2-가) : 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 냉동설비 등이 되어있음.
기호(2-나) : 화재탐지설비, 냉동설비 등이 되어 있음.
기호(2-다) : 없음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 "지적개황도" 및 "건물개황도" 와 같이 부합물 및 종물 기호(㉠-㉤)이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물 기호(2-다)는 등기사항전부증명서상 면적(227.5㎡)과 일반건축물대장상의 면적(227.25㎡)이 상이하여, 일반건축물대장상의 면적을 기준으로 감정평가함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구[1. 표고버섯 배지 입봉설비: 확인불가, 3. 표고버섯 배지 접종 및 배양설비: 확인불가, 6. 톱밥분쇄기: 소재불명, 7. 정화공조설비 2) Air Compressor(모델HS165 SR202E): 소재불명]포함(감정평가서 참조)
- 목록 1. 냉장·냉동컨테이너 1동 매각 제외
- 목록 1. 공부상 ‘답’이나, 현황은 ‘공장건부지’임
- 목록 2. 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 창고 등기사항전부증명서 면적 227.75㎡이나 일반건축물대장상 면적 227.25㎡로 상이함
- 특별매각조건(농지취득자격증명서 제출요, 미제출시 보증금 미반환, 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 2024. 5. 27.자 안양면장의 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 장흥지원 2024타경5497 (1)

소재지: 전라남도 장흥군 안양면 기산리 244

용도: 공장

감정가: 2,193,574,220원

토지면적: 3428.00㎡ (약 1037.07평)

건물면적: 2734.71㎡ (약 827.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항:

* 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구[1. 표고버섯 배지 입봉설비: 확인불가, 3. 표고버섯 배지 접종 및 배양설비: 확인불가, 6. 톱밥분쇄기: 소재불명, 7. 정화공조설비 2) Air Compressor(모델HS165 SR202E): 소재불명] 포함(감정평가서 참조)

* 목록 1. 냉장·냉동컨테이너 1동 매각 제외

* 목록 1. 공부상 ‘답’이나, 현황은 ‘공장건부지’임

* 목록 2. 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 창고 등기사항전부증명서 면적 227.75㎡이나 일반건축물대장상 면적 227.25㎡로 상이함

* 특별매각조건(농지취득자격증명서 제출요, 미제출시 보증금 미반환, 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 2024. 5. 27.자 안양면장의 사실조회회신서 참조)

건축물 표제부 상 건물은 일반철골구조 기타지붕(판넬)으로, 총 2층 건물이며 주용도는 공장입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 장흥군 안양면 기산리 소재 "기산마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 농경지 등이 소재하는 국도주변 농촌지대로서 주위환경은 보통시 됨.

* 교통상황: 본 건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 토지는 부정형의 평지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역(100m 제한구역_도로 (소,사슴,양,말,염소,산양,젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로 (돼지,닭,오리,메추리,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 (농협은행주식회사 근저당, 2016-08-22 접수)

* 임차인 현황:

* 선 : 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자(사업일자) 2015-02-13, 대항력 있음.

* 유한회사한국트레이딩대표 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2022-07-26, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2024-01-22, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2021-04-22, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 다만, 대항력 있는 임차인 선 은 보증금 100만원이 인수될 가능성이 있으므로 잔금 납부 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약:

토지 등기부상 말소기준권리(을3)보다 후순위 권리들은 모두 말소 예정입니다. 본 경매는 갑23(유디앤제일차유동화전문)의 임의경매 개시 결정에 따른 것입니다.

건물 등기부상 말소기준권리(을1)보다 후순위 권리들은 모두 말소 예정입니다. 본 경매는 갑11(유디앤제일차유동화전문)의 임의경매 개시 결정에 따른 것입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전라남도 장흥군 안양면 기산리의 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주변에 중·소규모 공장과 농경지가 혼재하는 국도변 입지입니다.

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

* 상권 형성보다는 지역 산업 활동을 지원하는 성격의 입지이므로, 공장으로서의 기능성과 확장성에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 인근 버스정류장이 있으나, 생활 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등)에 대한 정보는 부족합니다.

* 지역 특성상 주거 환경보다는 산업 활동 중심의 지역으로 판단됩니다.

* 토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하므로 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특별매각조건: 농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 미반환 및 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 토지 현황: 공부상 '답'이나 현황은 '공장건부지'이므로, 실제 이용과 공부상의 차이에 대한 행정 절차 확인이 필요합니다.

* 건물 면적 상이: 목록 2 건물의 경우, 등기사항전부증명서상 면적과 일반건축물대장상 면적이 상이합니다.

* 기계기구 포함 여부: 감정평가서에 포함된 기계기구 중 일부(표고버섯 설비, 톱밥분쇄기, Air Compressor)는 확인 불가하거나 소재 불명으로, 실제 가치 평가 및 인수 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 선 임차인의 보증금 100만원은 인수될 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다수의 토지이용 제한이 있어 향후 개발 및 이용 계획 수립 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 장흥군 안양면 기산리에 위치한 공장용 부동산으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 공부상 답이나 현황 공장건부지로 이용 중이며, 주변 환경은 국도변 농촌 지역으로 보통 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 100만원의 인수 가능성이 있습니다. 토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 농지취득자격증명 제출 요건을 포함한 특별매각조건은 입찰 전 반드시 확인해야 하는 중요 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 효율적인 취득이 가능합니다.

* 현재 공장으로 이용 중인 점을 고려하여, 동일 또는 관련 업종 사업자가 인수 시 명도 및 시설 전환에 따른 추가 비용을 절감할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시장 가치와의 비교 분석을 통해 잠재적 가치 상승 가능성을 타진할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 100만원으로 소액이라 인수 부담이 크지 않습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,193,574,220원입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금(1,000,000원)을 제외하고, 명도 비용, 취득세, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

또한, 주변 부동산 시세, 시장 동향, 본 물건의 현 상태, 낙찰 후 활용 계획 등을 면밀히 검토한 후 결정해야 하므로, 구체적인 예상 입찰가는 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.