나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13465 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리 1229-15 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 남원읍 하례리 소재“국립원예특작과학원 감귤연구센터”남동측 인근(약400m)에 위치하며, 주위는 타운하우스, 단독주택, 과수원 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

토지자체는 대체로 평지이나, 남서측 도로 대비 지반이 낮으며, 현황 전(휴경)임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약8-10미터 내외(개인사도 포함)의 아스콘포장도로에 접함(자세한 사항은 지적도 참조바람).

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

지적공부상 지목이 "과수원"이나, 현황 "전"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 토지취득시 농지취득자격증명이 필요하다 판단되오니 해당관청에 확인바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2.

2.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경13465 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동문새마을금고

진행상태: (정보 없음)

2.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리 1229-15

용도: 과수원 (현황: 전, 휴경)

매각대상: 토지매각

토지면적: 1010.00㎡ (약 305.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 감정가 및 입찰 정보

감정가: 213,110,000원

매수신청보증금: (감정가의 10% 추정)

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출시 매수신청보증금 반환 불가)

특별매각조건: 있음 (농지취득자격증명 관련)

3.

입지조건

3.

3.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서귀포시 남원읍 하례리에 위치하며, "국립원예특작과학원 감귤연구센터" 남동측 인근(약 400m)에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 타운하우스, 단독주택, 과수원 등이 혼재되어 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

3.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 남서측으로 노폭 약 8-10미터 내외의 아스콘 포장도로(개인사도 포함)에 접해 있습니다.

3.3. 주변 시설 및 환경

(제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리 1229-15 주변 시설 검색 결과)

해당 지역은 서귀포시의 농업 및 관광 지역과 인접해 있으며, 국립원예특작과학원 감귤연구센터와 같은 연구 시설이 가까이 있어 관련 연구 및 교육 시설 접근성이 좋습니다. 주변에는 다수의 농업 시설과 주거 시설이 혼재되어 있습니다. 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

4.

권리분석

4.

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 20일 접수된 동문새마을금고의 근저당권 (등기구분: 을3)입니다.

4.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인이 존재하나 보증금 및 차임에 대한 내용은 파악되지 않은 것으로 보입니다.

4.3. 등기부 요약

* 갑2: 2021-04-01 접수, 구도윤 명의 전 지분 이전 (매매)

* 갑3: 2021-11-23 접수, 구도윤 명의 1번 신탁등기 말소 (공유물 분할 신탁재산 처분)

* 을3: 2021-12-20 접수, 동문새마을금고 근저당권 (말소기준권리)

* 을4: 2021-12-20 접수, 동문새마을금고 지상권 설정 (말소)

* 을5: 2022-01-04 접수, 강효실 근저당권 (말소)

* 갑4: 2023-09-20 접수, 제주신용보증재단 가압류 (말소)

* 갑5: 2024-05-14 접수, 국민건강보험공단 압류 (말소)

* 갑6: 2024-12-10 접수, 동문새마을금고 임의경매 개시결정 (말소)

총 등기부 채권액 합계: 584,000,000원

5.

상권분석

5.

5.1. 현황 및 입지 특징

본 물건은 농지로서, 과수원 지목이나 현황은 휴경 중인 전으로 이용되고 있습니다. 주변이 타운하우스, 단독주택, 과수원 등이 혼재된 지역으로, 농업 활동이나 전원생활에 적합한 입지입니다. 국립원예특작과학원 감귤연구센터 인근이라는 점은 농업 관련 연구 및 정보 접근성 측면에서 긍정적일 수 있습니다.

6.

생활정보

6.

6.1. 지역 특성

서귀포시 남원읍 지역은 제주의 자연환경과 어우러진 전원적인 생활 환경을 제공합니다. 주요 농산물 생산지이며, 최근에는 타운하우스 등의 주거 단지가 조성되면서 주거 기능도 함께 강화되고 있습니다.

6.2. 편의시설 및 접근성

인근에 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설이나 종합병원 등은 서귀포시 중심 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다.

7.

잠재적 리스크

7.

7.1. 농지 관련 규제

* 농지취득자격증명 필수: 본 건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금을 반환받지 못할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 관청에 확인 및 신청 절차를 진행해야 합니다.

7.2. 토지이용계획 및 제한사항

다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보존지역

* 공장설립제한지역

* 경관보전지구5등급

* 생태계보전지구5등급

* 지하수자원보전4등급

7.3. 현황과 공부상 지목 불일치

공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 '전'(휴경) 상태로 이용 중입니다. 토지 일부에 경계석이 소재하는 것으로 파악됩니다.

7.4. 도로 접면 관련

남서측으로 도로에 접하지만, 지반이 도로 대비 낮으며, 남동측으로 지적상 도로에 접하나 타인 소유의 사도에 해당될 수 있어 이용에 대한 확인이 필요합니다.

8.

종합 의견

8.

본 물건은 제주 서귀포시 남원읍에 위치한 농지(과수원, 현황 전)입니다. 우수한 자연환경과 국립원예특작과학원 감귤연구센터 인근이라는 입지적 장점이 있으나, 농지취득자격증명 발급 의무, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항, 현황과 공부상 지목의 차이 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 특히 농지 관련 법규 및 규제 준수가 매우 중요하며, 취득 시 관련 행정절차에 대한 철저한 사전 확인이 요구됩니다.

9.

투자 포인트

9.

* 서귀포시 남원읍의 자연 친화적인 입지

* 국립원예특작과학원 감귤연구센터 인접으로 농업 관련 시너지 효과 기대

* 향후 농지 이용 계획 및 관련 규제 완화 시 잠재적 가치 상승 가능성

* 현재 휴경 상태인 전으로서, 농업 목적 외 다른 용도 전환 가능성 탐색 (단, 엄격한 토지이용계획 확인 필요)

10.

예상 입찰가

10.

본 물건의 감정가는 213,110,000원입니다. 예상 입찰가는 제시된 인수 보증금이 없고, 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 없는 점을 고려하여 산정될 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 토지이용 제한사항, 주변 시세, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 법원 경매 정보 및 부동산 전문가와 상담하여 최적의 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.