나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6037 [2] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 1263-14 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1),3),6)은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 소재 "수산1리사무소" 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택 및 농경지 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.
기호 2),4),5)는 서귀포시 대정읍 보성리 소재 “보성초등학교” 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택 및 점포상가, 농경지 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호 1),3),6) 본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며, 남측 인근에 중산간동로가 위치하여 제반 간선도로 상황 보통임.
기호 2),4),5) 본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 근거리에 일주서로가 위치하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1),6) 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로, 전으로 이용중임.
기호 2),4) 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로, 주거나지 상태임.
기호 3) 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로, 전으로 이용중임.
기호 5) 인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

기호 1),3) 지적상 맹지이나, 기호 6)을 통하여 진입이 가능함.
기호 2) 동측으로 노폭 약 2∼3미터 포장도로에 접함.
기호 4),5) 북동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.
기호 6) 남서측으로 노폭 약 12미터, 북서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 계획관리지역,
가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물 제한표면)<공항시설법>, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024-11-15∼2026.11.14.))
기호 2),4),5) 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하),
가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호 3) 계획관리지역,
가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물 제한표면)<공항시설법>, 경관보전지구3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024-11-15∼2026.11.14.))
기호 6) 계획관리지역, 중로2류(폭 15m∼20m)(접합),
가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물 제한표면)<공항시설법>, 경관보전지구3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024-11-15∼2026.11.14.))

제시목록 외의 물건

본건 기호 6) 지상에 제시외분묘 1기 소재함.

공부와의 차이

본건 기호 3),6)은 공부상 “묘지”. “임야”이나, 현황 “전”임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 4,5. 지목은 전이나, 토지이용계획확인서상 제1종일반주거지역임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경6037 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 흥해농업협동조합 (채권자 정보는 제공된 정보에 기반하여 일부 마스킹 처리되었습니다.)

매각대상: 토지 일괄매각

감정가: 1,908,352,000원

토지면적: 3,421.00㎡ (약 1,035.2평)

건물면적: 0.00㎡ (건물은 매각 대상에 포함되지 않거나, 면적이 없는 것으로 보입니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 1263-14

용도: 전 (밭)

기호 2), 4), 5)는 서귀포시 대정읍 보성리 소재 “보성초등학교” 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택 및 점포상가, 농경지 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 또는 자루형 토지로, 현재 주거나지 상태 또는 전으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

목록 4, 5의 경우 지목은 '전'이나, 토지이용계획확인서상 제1종일반주거지역으로 확인됩니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측 근거리에 일주서로가 위치하여 제반 간선도로 상황은 보통입니다.

기호 2)는 동측으로 노폭 약 2~3미터 포장도로에 접하며, 기호 4), 5)는 북동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.

향후 도로 개설 및 확장 가능성에 따라 접근성은 개선될 수 있습니다.

2.2. 주위 환경

본건은 “보성초등학교” 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 점포상가, 농경지 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있어, 생활 편의 시설 및 주거 환경이 조성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권은 나영순, 최미경님에게 이전되었습니다.

말소 기준 권리는 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2022.07.08.)이며, 이 외 다수의 근저당, 지상권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 임의경매 개시 결정에 따라 대부분 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 2,050,579,529원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명세서에 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 보고서상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인 정보는 특별히 명시되지 않아 인수할 보증금이나 부담해야 할 임차 관계는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

인근은 단독주택 및 농경지가 형성된 지역으로, 주거 및 농업 활동이 이루어지는 지역입니다.

점포상가가 일부 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

제1종일반주거지역으로 분류된 구역이 포함되어 있어, 향후 주거 용도의 개발 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건은 “보성초등학교” 북서측 근거리에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 점포상가가 일부 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

대정읍 소재지의 중심 상권까지는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 주변 시설 검색 결과

제주 서귀포시 대정읍 보성리 1263-14 일대는 보성초등학교 외에 대정여고, 대정중학교 등이 인근에 위치하고 있으며, 농협, 주민센터 등 관공서와 마트, 병원 등 생활 편의 시설이 대정읍 소재지에 집중되어 있습니다.

주변 지역은 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

제2공항 개발 예정 지역 및 주변 지역에 포함되어 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2024.11.15 ~ 2026.11.14).

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 계획관리지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하) 등으로 복합적인 토지 이용 계획이 적용됩니다.

* 가축사육제한구역 (전부 또는 일부 제한)으로 지정되어 있어 가축 사육 시 제한이 따릅니다.

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)에 해당되어 고도 제한 등 공항 운항과 관련된 시설 설치에 제약이 있을 수 있습니다.

* 경관보전지구 (3, 4등급) 및 생태계보전지구 (4-2, 5등급)에 포함되어 있어 개발 시 환경 보전 관련 규제를 적용받을 수 있습니다.

* 지하수자원보전4등급 및 특별관리구역으로 지정되어 있어 지하수 이용 및 개발에 대한 엄격한 규제가 적용됩니다.

* 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있어 건축 시 심의 절차가 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (제2공항 개발사업 예정지역 및 주변 지역)으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건으로 분류되어 있어 경매 진행에 있어 추가적인 검토가 필요합니다.

* 분묘기지권이 성립 가능한 제시외 분묘 1기가 기호 6) 지상에 소재하고 있어, 권리 확보 및 향후 이용에 있어 문제가 될 수 있습니다.

* 목록 4번 토지 지상에 소재하는 이동식 컨테이너 2동은 이동이 용이하여 매각에서 제외됩니다.

* 목록 4, 5번 토지 경계 주변으로 파이프 구조물이 소재하고, 일부 지상에 터파기 공사로 건축 자재가 야적되어 있는 상태입니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리에 위치한 토지로서, 보성초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 접근성이 양호합니다.

토지 일부가 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거용 개발 가능성이 있으나, 계획관리지역, 고도지구, 각종 환경보전지구, 지하수자원 특별관리구역, 토지거래허가구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항으로 인해 개발에 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

특히, 분묘기지권의 존재 가능성, 중복사건, 제시외 건축 자재 야적 등의 특이사항은 입찰 전 면밀한 조사가 필요합니다.

채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 고려할 때, 낙찰가의 적정성을 신중히 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 보성초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 제1종일반주거지역 포함으로 향후 주거용도 개발 잠재력이 있습니다.

* 일주서로 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 제주 제2공항 개발 예정 지역과 인접하여 장기적인 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 1,908,352,000원을 기준으로 하되, 토지 이용 제한 사항, 분묘기지권 등의 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 인근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다. 현재로서는 권리 인수 부담이 없으나, 제반 제한사항 및 분묘 관련 이슈를 고려하여 감정가 대비 90~100% 수준에서 결정될 것으로 조심스럽게 예상합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 상세한 권리 및 현황 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.